Изъятие земель для государственных (муниципальных) нужд в РФ (2015)

Строительство автомобильных дорог, железнодорожных путей, туннелей, мостов, эстакад, путепроводов, прочих транспортных развязок, сооружений важны для государства и муниципалитетов. Эти и другие работы, а также прокладывание газо- и нефтепроводов, линий электропередачи и прочих инфраструктурных объектов требует под указанные нужды выделение определенного количества земельных участков. Часто бывает так, что эти земли уже находятся в собственности граждан или юридических лиц. В таком случае производится изъятие земель для государственных (муниципальных) нужд. В РФ с 2015 г. действует новый порядок изъятия таких земель, закрепленный в Земельном кодексе. Давайте рассмотрим основные положения действующего законодательства об изъятии земель.

Закон об изъятии земель

Ввиду большой социальной значимости и необходимости защиты прав собственников и прочих правообладателей земельных участков, а также защиты интересов государства и предупреждения коррупционных схем в конце 2014 г. Советом Федерации был одобрен закон № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2]. Президент РФ подписал закон 31.12.2014 г. Закон вступил в силу с 1 апреля 2015 г.

Согласно данному закону, основные изменения вносились в Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Закон о государственной регистрации прав, Закон об оценочной деятельности, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон о недрах и в прочие законодательные акты. В целом все изменения касаются порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В частности в Земельном кодексе [1] был изменен текст статьи 49 «Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Также кодекс был дополнен новой главой VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд».

Порядок изъятия земель

Основания для изъятия земельных участков. В Земельном кодексе РФ (ст. 49) определено, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях и только по основаниям, связанным с:

1)  необходимостью выполнения международных договоров РФ;

2)  строительством или реконструкцией следующих объектов федерального, регионального или местного значения:

а.  автомобильных дорог всех уровней;

б.  объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;

в.  объектов инфраструктуры ж/д транспорта общего пользования;

г.  объектов систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и/или водоотведения всех уровней;

д.  линейных объектов федерального и регионального значения, которые обеспечивают деятельность субъектов естественных монополий;

е.  объектов энергетических систем федерального и регионального значения;

ж.  объектов обороны и безопасности государства, в т.ч. инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возводимых в интересах защиты и охраны Государственной границы;

з.  объектов использования атомной энергии;

и.  объектов, обеспечивающих космическую деятельность.

 

В законе предусмотрено, что изъятие земель для этих нужд осуществляется только в случае отсутствия других возможных вариантов строительства или реконструкции этих объектов. В то же время в статье 49 ЗК РФ добавлен пункт, что федеральными законами могут быть установлены и другие основания для изъятия земельных участков.

Уполномоченные органы и организации

Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня:

1)  для размещения объектов федерального значения – уполномоченные федеральные органы исполнительной власти;

2)  для размещения объектов регионального значения – исполнительные органы власти субъектов РФ;

3)  для размещения объектов местного значения – органы местного самоуправления.

Данными органами решения по изъятию земельных участков принимаются как по собственной инициативе, так и на основании ходатайств отдельных организаций:

1)  субъектов естественных монополий (для размещения объектов федерального и регионального значения);

2)  организаций, уполномоченных федеральными законами, законами субъектов РФ, договорами или соглашениями с органами госвласти, лицензиями;

3)  недропользователей;

4)  государственных унитарных предприятий (при изъятии земли для строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения в случае, если работы планируется вести полностью или частично за счет бюджетных средств);

5)  государственных учреждений (при изъятии земель с целью размещения объектов федерального или регионального значения, которые предусмотрены адресной инвестиционной программой).

Правительство РФ должно установить исчерпывающий перечень таких организаций.

Условия изъятия земельных участков

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

1)  строительство или реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения предусмотрены документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет с даты утверждения таких документов;

2)  земельные участки изымаются для создания или расширения ООПТ (особо охраняемой природной территории);

3)  земельные участки изымаются для выполнения международного договора;

4)  земельные участки изымаются для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;

5)  земельные участки изымаются после признания многоквартирного дома аварийным.

При этом единственной категорией земель, которая не может быть изъята для госнужд, являются земли ООПТ, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями. И то с оговоркой «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

Порядок изъятия земель

В целом длительный процесс изъятия земельных участков для госнужд или нужд муниципалитетов можно разбить на шесть этапов. По длительности он занимает срок не менее полугода. Рассмотрим данные этапы:

I.  Подготовка оснований и условий для изъятия земель (разработка и принятие документов по территориальному планированию, проектов планировки территории и прочих документов). II.  Подача ходатайства об изъятии земельного участка (земельных участков) заинтересованными предприятиями и организациями или подготовка к принятию решения по инициативе органов госвласти. III.  Выявление лиц, которым принадлежат земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимости, подлежащие изъятию. В ходе установления данных лиц уполномоченный орган:

а.  запрашивает сведения об имеющихся правах в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также у предполагаемых правообладателей;

б.  обеспечивает опубликование сообщения о планируемом изъятии земли в СМИ, на своем сайте, на досках объявлений (информационных щитах) и в прочих местах согласно установленному порядку для оповещения граждан о принятых решениях органов госвласти соответствующего уровня.

Физические и юридические лица, а также госорганы и учреждения, получившие запросы о принадлежности земельных участков и недвижимого имущества, в срок 5 дней обязаны представить в уполномоченный орган сведения об имеющихся правах, а также копии документов, подтверждающих данные права.

Если права на земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимости не зарегистрированы в ЕГРП, правообладатели земельных участков и объектов недвижимости, подлежащих изъятию, в течение 60 дней с момента опубликования сообщения должны подать в уполномоченный орган заявления об учете их прав (обременений прав) с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав). Если данные документы не предоставлены вместе с заявлением или не удостоверяют права, орган исполнительной власти в течение 10 дней направляет правообладателям извещение об этом.

Для проведения данного этапа – выявления лиц, которым принадлежат изымаемые земельные участки – предусмотрен срок не менее 60 дней с момента опубликования сообщения о планируемом изъятии земли. Решение об изъятии земель не может быть принято до окончания этого срока.

В случае если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган соответствующего уровня обращается в суд с заявлением о признании права собственности на такую недвижимость за Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В будущем, после изъятия земельных участков и недвижимости, если правообладатели будут выявлены и смогут доказать свое право на имущество, они смогут требовать возмещения за изъятое имущество у лиц, которым оно было предоставлено, либо при отсутствии указанных лиц возмещение должно быть выплачено за счет бюджетных средств соответствующего уровня.

IV.  Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В течение 10 дней со дня принятия такого решения уполномоченный орган:

а.  размещает его на своем официальном сайте;

б.  обеспечивают его опубликование в порядке, установленном для опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов;

в.  направляет копию решения правообладателям недвижимости. Копия решения направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав, в ЕГРП или в государственном кадастре недвижимости. Правообладатель может также указать для направления ему официальных документов адрес электронной почты. Копии решения также направляются по месту нахождения изымаемых зданий, сооружений, помещений. Если сведения об адресе правообладателя отсутствуют, копия решения об изъятии не направляется;

г.  направляет копию решения об изъятии в орган госрегистрации прав на недвижимое имущество;

д.  копия решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав, и способах связи с ними, о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, а также копии документов, подтверждающих права указанных лиц, направляет организации, подавшей ходатайство об изъятии.

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения или со дня возврата отправителю заказного письма. В случае отправки правообладателю копии решения об изъятии на адрес электронной почты он считается уведомленным в день отправления письма. В случае отсутствия сведений о почтовом адресе правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения об изъятии.

После уведомления правообладателя изымаемой недвижимости он вправе направить в орган, принявший решение об изъятии, сведения о почтовом адресе для направления ему проекта соглашения об изъятии земельного участка и/или расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

V.  Подготовка и заключение соглашения об изъятии земельных участков.

В целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти, орган местного самоуправления или организация, подавшая ходатайство:

а.  обеспечивает проведение кадастровых работ по образованию или уточнению границ земельных участков, подлежащих изъятию;

б.  подает заявление о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию, предоставляемых взамен изъятым, или земельных участков, границы которых подлежат уточнению;

в.  заказывает проведение оценочных работ для установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, заказывает оценку размера убытков, причиняемых правообладателям при изъятии, а также оценку недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого;

г.  осуществляет переговоры с правообладателями;

д.  осуществляет подготовку соглашения об изъятии;

е.  направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и/или расположенным на них объектам недвижимого имущества для проведения кадастровых работ и определения рыночной стоимости.

Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд содержит:

1) наименования лиц, являющихся сторонами соглашения;

2) кадастровые номера земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию;

3) цель изъятия;

4) реквизиты решения об изъятии;

5) права на земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются и/или возникают на основании соглашения об изъятии;

6) срок передачи земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию. При этом срок указанной передачи не может превышать шесть месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя;

7) размер и порядок выплаты возмещения;

8) указание на сооружения (в том числе объекты незавершенного строительства), изъятие которых не осуществляется;

9) указание на сервитуты, которые установлены и подлежат сохранению.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и/или расположенного на нем объекта недвижимого имущества в письменной форме. Другими сторонами соглашения выступают орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организация, подавшая такое ходатайство. Лицу, у которого изымаются объекты недвижимости, проект соглашения об изъятии направляется уже подписанным со стороны уполномоченного органа и организации, подавшей ходатайство.

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и/или расположенные на них объекты, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и/или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых. Также соглашением об изъятии может быть предусмотрена обязанность организации, подавшей ходатайство об изъятии, передать в собственность лицу, чьи земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимого имущества изымаются, иные объекты недвижимого имущества взамен изымаемых.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, который:

а.  указан правообладателем;

б.  указан в выписке из ЕГРП или в государственном кадастре;

в.  присвоен изымаемым объектам.

 

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости направляются следующие документы:

а.  кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства;

б.  отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и/или объектов недвижимого имущества, отчет об оценке рыночной стоимости прав, подлежащих прекращению, а также отчет об оценке размера убытков;

в.  отчет об оценке земельных участков и/или иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен.

 

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю данного заказного письма. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, вправе вручить правообладателю проект соглашения лично с распиской в получении. При отказе правообладателя получить проект соглашения об изъятии недвижимости на нем делается отметка об отказе в получении. В этом случае правообладатель считается надлежащим образом получившим проект соглашения.

При получении проекта соглашения правообладатель изымаемой недвижимости может выполнить одно из следующих действий:

1)  подписать соглашение и направить его в уполномоченный орган или в организацию, подавшую ходатайство об изъятии;

2)  направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения;

3)  направить указанным лицам предложения об изменении условий соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. При этом к предложениям об изменении условий соглашения должны быть приложены обосновывающие документы. На основании предложений об изменении условий соглашения уполномоченный орган по согласованию с лицом, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии (при наличии такого лица), вправе изменить условия соглашения.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимости.

 

VI.  Прекращение и переход прав на земельный участок и/или расположенные на нем объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Заключение соглашения об изъятии недвижимости либо вступление в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для:

а.  перехода права собственности;

б.  прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком;

в.  досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком;

г.  прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества в государственной или муниципальной собственности, которые расположены на изымаемом земельном участке, либо досрочного расторжения договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами недвижимого имущества;

д.  возникновения прав собственности на образуемые земельные участки при перераспределении земель и земельных участков;

е.  госрегистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и/или расположенные на нем объекты недвижимого имущества;

ж.  сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке.

В случае, если соглашением об изъятии или вступившим в силу решением суда о принудительном изъятии предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и/или расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, перечисленные выше последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

Права на изымаемые земельный участок и/или расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав.

 

Компенсация (возмещение убытков) при изъятии земли

Особенности расчета размера компенсации (возмещения убытков) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в ст. 56.8 Земельного кодекса РФ.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Оценку размера возмещения проводят профессиональные оценщики или оценочные компании, с которыми органы госвласти заключили соответствующий договор.

При определении размера возмещения в него включаются:

1)  рыночная стоимость земельных участков (если земельный участок находится в собственности) или рыночная стоимость иных прав (если земельный участок находится во владении и пользовании лица на иных видах прав, нежели право собственности). При этом:

а.  в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного срока - на сорок девять лет;

б.  в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или организации имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;

в.  в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

2)  рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, размещенных на изымаемом земельном участке и принадлежащих лицу на праве собственности, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества;

3)  убытки, причиненные изъятием земельных участков (в т. ч. убытки в связи с невозможностью выполнения обязательств перед третьими лицами, которые подтверждены заключенными договорами). В этом случае правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке, документы, подтверждающие возникновение убытков.

4)  упущенная выгода (подлежит оценке на общих основаниях).

При определении размера возмещения учету не подлежат:

1) объекты недвижимости и неотделимые улучшения данных объектов, произведенные вопреки виду разрешенного использования земли, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка;

2) неотделимые улучшения земельного участка и/или расположенных на нем объектов, произведенные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка (за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство);

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии.

Если изъятию подлежит только часть земельного участка или за лицом, у которого он изымается, сохраняются какие-либо другие права на него, то размер возмещения уменьшается на сумму рыночной стоимости неизымаемой части участка или рыночной стоимости сохраняющихся прав.

Оценка рыночной стоимости всех видов прав на изымаемые земельные участи определяется исходя из вида разрешенного использования, установленного на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Это связано с тем, что при планируемом изъятии земельного участка его реальная стоимость на рынке резко уменьшается, что было бы несправедливо по отношению к правообладателям.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Резервирование земель государственными (муниципальными) службами

Понятие резервирования земель для государственных и муниципальных нужд в российском законодательстве относительно новое. Основные положения данной процедуры, в том числе сам порядок резервирования, изложены в Земельном кодексе (статьи 56.1 и 70.1), а также в Постановлении Правительства №561 от 22.07.2008г [3].

Резервирование земельного участка чаще всего осуществляется с целью его дальнейшего изъятия. В таком случае две эти процедуры представляют собою логичные стадии одного процесса, связанного с изменением целевого назначения земли и переходом прав на нее. Но в то же время законодательством не предусмотрено, что изъятию подлежит только тот земельный участок, который ранее был зарезервирован. То есть изъять земельный участок можно и без его предварительного резервирования.

Земельные участки могут считаться зарезервированными в случае выполнения всех перечисленных ниже условий:

1)  принятия уполномоченным органом решения о резервировании земель;

2)  наличия утвержденной схемы резервируемых земель с указанием кадастровых номеров земельных участков;

3)  проведения обязательной госрегистрации ограничений прав на земельные участки в ЕГРП;

4)  внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельных участках (их частях), права на которые ограничиваются решением о резервировании.

Таким образом, резервирование земельного участка государственными (муниципальными) службами является ограничением права и подлежит обязательной государственной регистрации. Если данный порядок будет нарушен, в том числе если в ЕГРП не будут внесены сведения об ограничениях прав на земельный участок, он не будет считаться зарезервированным, даже если на это есть соответствующее решение уполномоченного органа госвласти. Отказ в приобретении права собственности на данный земельный участок будет незаконным и может быть обжалован в суде.

Ограничения для зарезервированных земель.

На практике резервирование предусматривает установление некоторых ограничений прав на землю для землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В случае резервирования земель устанавливается два основных ограничения на их использование:

1)  на зарезервированном земельном участке нельзя строить производственные, жилые и иные здания, даже если они соответствуют целевому назначению использования участка;

2)  на таких земельных участках запрещено проводить осушительные, оросительные, культуртехнические и прочие мелиоративные работы, строить пруды или другие обводненные объекты.

Кроме того, Федеральным законом от 21.04.2011 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введены нормы, которые также можно рассматривать как своего рода ограничения и которые касаются того, что в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд:

1) запрещена приватизация находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков;

2) договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаются на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель;

3) срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка не может превышать срок резервирования таких земель.

Для прочих целей зарезервированные земельные участки до момента их изъятия использовать можно.

Максимальные сроки резервирования земель

1)  в общем случае земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года;

2)  при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для создания особой экономической зоны, на срок не более чем два года;

3)  резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта, транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.

---

Источники:

1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
2. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации / Федеральный закон № 499-ФЗ от 31.12.2014г. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173198/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/.
3.  О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд / Постановление Правительства РФ № 561 от 22.07.2008 г. - http://www.rg.ru/2008/07/30/zemlya-rezerv-dok.html. http://base.garant.ru/12161621/#block_1000.