Многие законодательные требования, которые предъявляются к владельцам недвижимости, зависят и исчисляются от стоимости таких объектов. Например, по такому принципу осуществляется расчет налога на землю. Но фактически определить реальную стоимость имущества невозможно, так как на рынке цены меняются практически каждый день. Чтобы избежать трудностей при исполнении указанных требований, используется категория кадастровой стоимости недвижимости.

Этот термин характеризуют оценочный показатель квартиры, жилого дома, земли или другой недвижимости, который определяется государством с учетом отдельных характеристик объекта. Кадастровая стоимость выносится на определенный промежуток времени, поэтому повышение спроса на землю в вашем районе не станет причиной роста земельного налога.  

С одной стороны, установление такого института помогает упростить осуществление определенных распорядительных функций государства, например, предоставления в аренду земли или взимание налогов. Но прямое влияние власти на частную собственность порождает ряд проблем, связанных с постановкой высокой кадастровой стоимости без адекватных причин. Для владельца это означает повышение налогов и государственных пошлин за сделки с землей. Чтобы защитить права собственников, государством введена возможность пересмотра кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земли влияет на налоговые отношения. Она устанавливается по причине необходимости внесения обязательных платежей в соответствующий бюджет при осуществлении сделок с землей. Если бы при отчуждении земли налоги рассчитывались от рыночной стоимости, стороны бы специально занижали договорную цену, чтобы избежать взноса больших налоговых платежей.

Кроме налоговой сферы, кадастровая стоимость влияет на характер осуществления следующих действий с землей:

• на покупку или продажу земли, а также получение недвижимости в дар;
• приобретение участка в ипотеку;
• для расчета платежей за участки, которые отдаются муниципалитетом гражданам или организациям;
• в работе судебных приставов, когда необходимо реализовать имущество должника;
• в рамках процедуры по выделению фактической доли при общем владении землей несколькими собственниками;
• для расчета состояния имущества, которое принадлежит юр. лицам и ИП.

В связи с тем, что данная категория используется при осуществлении властных полномочий, а также несет серьезные юридические последствия, она должна официально закрепляться и храниться в единой базе данных, из которой можно было бы в любое время получить необходимую подтвержденную информацию.

До 2017 года таким местом был государственный кадастр недвижимости. Он включал в себя все технические особенности на любую недвижимость, включая и кадастровую стоимость. Фактически существовало единое ПО АИС «ГКН», которое находилось в ведении Росреестра. Именно с этой системой и работали специалисты при внесении или предоставлении информации.

Но с введение закона о регистрации, который начал действовать в 2017 году, ГКН был объединен вместе с базой прав в Единый государственный реестр недвижимости. Закон предполагал создание единой базы данных, в которой должны содержаться все необходимые сведения о недвижимости. Но уже больше года введение такой базы откладывается, так как необходимое техническое обеспечение еще не создано. Фактически все сведения до сих пор содержатся в АИС «ГКН», только в официальных документах прописывается база ЕГРН.

Но 2017 ознаменовался и другими изменениями в законе.

• Налог на землю стал взиматься из расчетов с использованием данной категории.
• Одновременно по всей стране местные власти увеличили величину такой стоимости. В определенных регионах произошло двукратное повышение, а где-то кадастровая стоимость выросла в двадцать раз.

Представьте ситуацию, что владелец земли в 30 соток, например, обычная школа, платил ежегодно земельный налог в сто тысяч рублей. При повышении кадастровой стоимости в два раза величина налога аналогично выросла до двухсот тысяч в год. А если этот показатель вырос в десять раз?

Законом не предусмотрены сроки для обязательного установления кадастровой стоимости, но каждые пять лет она должна обновляться с учетом объективных изменений. Чтобы не дожидаться очередной смены кадастровой стоимости и не платить необоснованные налоги, можно прибегнуть к процедуре уменьшения стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость

Прежде чем приступать к изменению кадастровой стоимости необходимо узнать ее величину. Есть ряд вариантов получить такие данные, которые отличаются характером предоставляемых сведений.

Получения официальных сведений через сайт Росреестра

Для этого необходимо следующее.

1. Найти официальный ресурс Росреестра.
2. Из предложенного списка выбрать нужную информацию.
3. Ввести анкетные данные и сведения о запрашиваемом участке.
4. Оплатить услугу (цена получения электронных сведений двести пятьдесят рублей).
5. Через несколько дней вы получите нужную информацию на свой адрес электронной почты.

Такой способ необходим для получения официальной информации для судов, при обжаловании решений или действий, при осуществлении юридических действий с землей. В результате вы получите электронный файл сведений, которые будут удостоверены цифровой подписью.

Использование публичной кадастровой карты

Чтобы без затрат получить сведения, можно посетить публичную кадастровую карту. Это специальный ресурс Росреестра, который содержит в себе информацию о недвижимости, не составляющую тайну.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, необходимо следующее:

1. Добавить кадастровый номер участка в строке поиска.
2. При нахождении объекта открыть подробную справку по нему.
3. В характеристиках найти требуемую величину.

Такие сведения не могут служить официальным источником информации для государственных структур, так как не подтверждаются юридически значимыми документами. Поэтому такой способ подходит для получения справочной информации.

Получения сведений из Государственного Фонда данных

Фонд данных содержит в себе подробную информацию о геодезических и землеустроительных процедурах, которые проводились с участком. Ведет такой фонд все тот же Росреестр, поэтому информацию из него можно получить через электронные услуги на официальном сайте.

Существует интересная особенность таких сведений: в представленных данных содержится подробная информация о порядке исчисления кадастровой стоимости. Содержащиеся в фонде документы дадут полную картину о факторах, которые повлияли на решение соответствующего органа оценки.

Оспаривание кадастровой стоимости

Пересмотр кадастровой стоимости и его порядок регламентируется законом об оценке в РФ. Этот НПА указывает на возможность изменения установленный величины через административную комиссию, созданную при Росреестре, или судебным способом.

Правом на пересмотр стоимости наделены следующие субъекты:

• физические лица, если показатель кадастровой стоимости задевает его права или обязанности;
• организации, чьи права также затрагиваются изменением кадастровой стоимости;
• муниципалитеты при рассмотрении статуса муниципальной земли;
• определенные органы, которые могут распоряжаться землей региона.

Законом предусмотрено, что первоначально вопрос об изменении кадастровой стоимости должен решаться в комиссии Росреестра, а уже в случае получения отказа или затягивании вынесения решения более чем на месяц, можно обращаться в суд. Из этого правила есть исключение: граждане могут напрямую направлять заявление в суды, без предварительного прохождения административных процедур.

Существует несколько оснований для возможности обжалования величины кадастровой стоимости:

• ошибка в сведениях о недвижимости, которые применялись при расчетах кадастровой стоимости объекта;
• рыночная стоимость была установлена одновременно с кадастровой.

Для получения сведений о возможных ошибках при расчете кадастровой стоимости стоит прислать запрос следующим исполнителям:

• организации, которая осуществляла расчеты кадастровой стоимости;
• в региональное Управление Росреестра.

Такие сведения запрашиваются через официальный запрос с указанием необходимой для получения информации. Такие данные должны быть отправлены вам через семь дней.

Но перед тем как направлять запрос, необходимо узнать, в результате чьих действий были сделаны изменения. Для этого надо написать в кадастровую палату.

Для обжалования кадастровой стоимости в комиссии Росреестра необходимо подать соответствующее заявление.

К нему в обязательном порядке должен быть приложен следующий набор бумаг:

• выписка из ЕГРН на объект;
• подписанная нотариусом копия правоустанавливающего документа;
• документы, полученные от исполнителя, которые указывают на возможные недостоверные сведения при оценке или специальную бумагу о расчете рыночной стоимости.

Иные документы прикладываются по решение заявителя. Комиссия должна рассмотреть такое заявление в течение месяца с момента его подачи.

В рамках семидневного срока после регистрации заявления комиссия обязана:

• определить дату и время рассмотрения заявления;
• уведомить об этом муниципалитет, где находится недвижимость;
• уведомить заявителя.

Любые действия проведенной комиссии можно обжаловать в суды, при этом само разбирательство не будет относиться к оценке решения. Исследоваться будет сама возможность изменения кадастровой стоимости без учета соответствующего решения.

Особенности кадастровой стоимости

• Кадастровая стоимость рассчитывается по техническим особенностям недвижимости, без влияния субъективных факторов, например, ремонта или вида из окна.
• Кадастровая стоимость считается относительно одного квадратного метра.
• Категория зависит от назначения объекта недвижимости: земля под предпринимательство будет стоить дороже.
• При оценке учитываются соседние объекты недвижимости, например, аналогичные участки или частные дома.

Советы специалистов 

Законодателем закреплена подробная процедура расчетов кадастровой стоимости. Но разногласия и пробелы порождают спорные моменты, которые связаны как с действиями органов власти, так и независимых оценочных организаций.

Юристы рекомендуют придерживаться следующих правил.

• Не стесняйтесь подавать заявление на изменение кадастровой стоимости: вам это ничего не будет стоить, но вы получите реальный шанс уменьшить величину налога на землю.
• Гражданам рекомендуют обращаться сразу в суды, так как административные комиссии в большей степени предпочитают оставлять кадастровую стоимость без изменения. Уменьшение проводится только в точно обоснованных случаях.
• Уточняйте, внесены ли изменения в ЕГРН. Так как налоговая берет всю информацию с этой базы данных.