Как получить земельный участок без торгов в РФ (2015)

23 июля 2014 г. подписан закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» [2]. Данный закон вступил в силу с 1 марта 2015 г. Одним из основных изменений стало дополнение Земельного кодекса [1] главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности». Данная глава с 1 марта 2015 г. регламентирует все случаи предоставления гражданам или юридическим лицам в аренду, в безвозмездное пользование, в постоянное (бессрочное) пользование или в собственность земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Для всех этих случаев предоставления земельных участков предусмотрено две процедуры получения земли:

1)  Без проведения торгов;

2)  С проведением торгов (аукциона).

По длительности и сложности процедуры, а также по выкупной стоимости для граждан и организаций значительно выгоднее приобретать, получать в аренду или в безвозмездное пользование земельные участки без проведения аукциона. Давайте рассмотрим, как получить земельный участок без торгов в РФ (2015).

Условия предоставления земельных участков без торгов

Поскольку в данном случае мы рассматриваем общие основания для предоставления земельных участков без торгов на разных видах прав, то приведем перечень всех статей Земельного кодекса, в которых обозначены условия предоставления земельных участков без торгов. Перечень таких статей приведен в шестом подпункте пункта 1 ст. 39.15 ЗК РФ.

Без торгов земля предоставляется по следующим основаниям:

1)  пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов;

2)  статья 39.5 устанавливает случаи предоставления земельного участка в собственность бесплатно (также без проведения торгов);

3)  пункт 2 статьи 39.6 устанавливает случаи заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов;

4)  пункт 2 статьи 39.10 устанавливает случаи предоставления земельных участков в безвозмездное пользование без торгов.

Рассмотрение этих оснований предлагаем начать со ст. 39.5, так как она предлагает наиболее выгодные условия получения земли – В СОБСТВЕННОСТЬ БЕСПЛАТНО без торгов. Всего таких ВОСЕМЬ УСЛОВИЙ.

Бесплатно без торгов земля может быть предоставлена в следующих случаях:

1)  Если в отношении земельного участка заключен договор о развитии застроенной территории. При этом земля предоставляется лицу, с которым заключен такой договор;

2)  Если на земельном участке расположены здания и сооружения религиозного либо благотворительного назначения. При этом земля передается в собственность бесплатно религиозной организации, которой принадлежат данные здания и сооружения;

3)  Если земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства и ранее предоставлен религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом земля передается в собственность бесплатно религиозной организации;

4)  Если земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного созданной гражданами некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества. При этом данный выделенный участок относится к имуществу общего пользования. Земля предоставляется в общую собственность гражданам, членам такой некоммерческой организации;

5)  Если земельный участок был ранее предоставлен в безвозмездное пользование гражданам для ведения ЛПХ или осуществления деятельности К(Ф)Х. При этом участок предоставляется в собственность гражданину, который использовал участок. Но при этом ставятся дополнительные условия: земельный участок передается в собственность по истечении 5 лет со дня предоставления, а также при условии использования его в указанный период в соответствии с разрешенным использованием;

6)  Если земельный участок был ранее предоставлен в безвозмездное пользование для ИЖС или ЛПХ. При этом участок предоставляется в собственность гражданину, который использовал участок. Но при этом ставятся дополнительные условия: земельный участок передается в собственность по истечении 5 лет со дня предоставления; при условии использования его в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием; при условии, что гражданин работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которая определена законом субъекта РФ. То есть Земельным кодексом предусмотрено, что в каждом муниципальном образовании местными законами могут быть установлены приоритетные специальности, особо значимые для региона. И если человек работает на постоянном месте работы по данной специальности, то для него может быть предусмотрена возможность льготного получения земли для ИЖС или ЛПХ в собственность бесплатно;

7)  При предоставлении земельных участков гражданам, которые имеют трех и более детей. В основном для этих целей предоставляются земельные участки для индивидуального жилищного строительства. При этом органами государственной власти субъектов РФ могут быть предусмотрены дополнительные требования о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или иметь основания для постановки на такой учет. Также в некоторых муниципальных образованиях взамен предоставления многодетным семьям земельного участка в собственность бесплатно может быть установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями;

8)  Если иные случаи предоставления земельных участков в собственность бесплатно без торгов предусмотрены федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации. При этом земля предоставляется тем категориям граждан, которые определены в этих местных законах.

Пункты 5,6,7 из этого списка – наиболее важные условия, когда земельный участок бесплатно в собственность может получить именно физическое лицо гражданин. Более детально они рассмотрены в отдельной статье о получении земельного участка в собственность бесплатно. В данной статье также приведен порядок предоставления земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование без проведения торгов. Поэтому если вас интересуют не только условия предоставления земли без торгов, но и сам порядок, то перейдя по ссылке, во втором пункте статьи вы увидите блок-схему с детальным описанием каждого шага.

Далее рассмотрим случаи предоставления земельных участков в безвозмездное пользование без торгов. Это ст. 39.10 ЗК РФ. Данный вид прав на землю выгоден тем, что не подразумевает никаких выплат за пользование участком (ни арендной платы, ни налогов, ни выкупной стоимости). Но при этом земля передается только во временное пользование.

Земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование без торгов:

1)  гражданину для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности на срок не более чем 6 лет;

2)  для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства гражданам, которые работают по основному месту работы в муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, на срок не более чем 6 лет;

3)  гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

4)  гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем 5 лет;

5)  в виде служебных наделов работникам организаций на срок трудового договора;

6)  гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем 5 лет;

7)  некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем 5 лет;

8)  некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

9)  религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет;

10)  религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

11)  лицам, с которыми заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок исполнения этих договоров;

12)  лицам, с которыми заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, на срок исполнения указанного контракта;

13)  лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, и их общинам на срок не более чем 10 лет;

14)  некоммерческим организациям, созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, на период осуществления строительства;

15)  лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок прекращено в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

16)  лицу, имеющему право на заключение договора безвозмездного пользования земельным участком, в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» [3].

Случаи продажи земельных участков без проведения торгов согласно п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ наиболее детально рассмотрены в статье о приватизации (выкупе) земельных участков в 2015 г. В этой статье также рассмотрена сама процедура приобретения (то есть платного получения) участков как на торгах, так и без торгов.

Аренда земельного участка без торгов

Предоставление в аренду земельного участка из государственной или муниципальной собственности БЕЗ ТОРГОВ согласно п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ возможно в 33 случаях. Это очень объемный перечень, поэтому мы систематизировали эти случаи в зависимости от категории лиц, которым земля предоставляется в аренду.

Договор аренды без проведения торгов заключается:

с Физическими лицами (гражданами) в случае передачи в аренду:

1)  земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования,

2)  земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования. Земля передается в аренду членам такой некоммерческой организации;

3)  земельного участка зарезервированного для государственных или муниципальных нужд или ограниченного в обороте. При этом такой земельный участок может передаваться в аренду без торгов только лицам, которое имеют право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, в том числе бесплатно. То есть если человек имеет право без торгов получить в собственность земельный участок, но в данный момент участок не может быть предоставлен, поскольку зарезервирован для государственных нужд или ограничен в обороте, то он передается в аренду;

4)  земельного участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

5)  земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в случае его расположения за границами населенного пункта;

6)  земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

7)  любого земельного участка, если он предоставляется гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации;

8)  земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ. То есть если после публикации извещения о предоставлении участка в исполнительный орган не поступило заявок от других граждан о намерении участвовать в аукционе;

9)  земельного участка взамен земельного участка, уже предоставленного на праве аренды, но изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

С Некоммерческими организациями в случае передачи в аренду:

1)  земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства в случае, если это предусмотрено решением общего собрания;

2)  земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования;

С Юридическими лицами в случае передачи в аренду:

1)  земельного участка по указу или распоряжению Президента РФ;

2)  земельного участка по распоряжению Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

3)  земельного участка по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

4)  земельного участка для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

5)  земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц;

6)  земельного участка взамен земельного участка, ранее предоставленного юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

С собственниками зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в случае передачи в аренду:

1)  земельного участка, на котором расположены здания, сооружения. Также такие участки могут передаваться в аренду без торгов лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления;

2)  земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства;

С Лицами, с которыми ранее заключены какие-либо договоры в отношении земельных участков в случае передачи в аренду:

1)  земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории. Договор аренды без торгов заключается с лицами, с которым заключен договор комплексного освоения территории;

2)  земельного участка, образованного в границах застроенной территории. Договор аренды без торгов заключается с лицами, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

3)  земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. Договор аренды без торгов заключается с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

4)  земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено концессионное соглашение;

5)  земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

6)  земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;

7)  земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Договор аренды без торгов заключается с лицом, ранее заключившим договор об освоении территории;

8)  земельного участка для добычи (вылова) водных биологических ресурсов. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым ранее заключены договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами;

С религиозными организациями, казачьими обществами в случае передачи в аренду земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ;

С недропользователями в случае передачи в аренду земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

С резидентами  особой экономической зоны или управляющими компаниями в случае передачи в аренду земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

С резидентами зоны территориального развития в случае передачи в аренду земельного участка в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

С резидентами свободного порта Владивосток в случае передачи в аренду земельного участка на территории свободного порта Владивосток.

В особых случаях для выполнения деятельности, связанной с государственными интересами или интересами государственных компаний земельные участки без торгов могут передаваться в аренду:

1)  для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

2)  Государственной компании «Российские автомобильные дороги» для осуществления деятельности в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;

3)  открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» для осуществления деятельности компании, а также для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

4)  по решению Правительства Российской Федерации для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов;

5)  для выполнения международных обязательств Российской Федерации;

Договор аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности без проведения торгов может быть заключен повторно с арендатором

земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства. При этом необходимо, чтобы выполнялись условия надлежащего использования земли. А заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Цена земельного участка без проведения торгов

Одним из основных отличий при получении земельного участка по процедуре торгов и без проведения торгов является цена.

Цена приобретения (выкупа, приватизации) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

1)  по результатам аукциона;

2)  в размере начальной цены предмета аукциона. При этом в качестве такой цены уполномоченный орган может выбрать рыночную либо кадастровую стоимость земельного участка. Устанавливать начальную цену на уровне кадастровой стоимости разрешено только в том случае, если кадастровая оценка проводилась не раньше чем за 5 лет до аукциона;

3)  не выше кадастровой стоимости  в случае заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Цена аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

1)  по результатам аукциона;

2)  в размере начальной цены предмета аукциона;

3)  в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления;

4)  не выше размера земельного налога в случаях заключения договора аренды:

a)  с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка без проведения торгов;

а)  с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

б)  с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

в)  с лицами, которым на праве оперативного управления принадлежат находящиеся на земельном участке здания, сооружения, помещения в них;

г)  с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

д)  с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Источники:

1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – http://www.consultant.ru/popular/earth/.
2. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 08.03.2015) . –http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176350/#p26.
3. О содействии развитию жилищного строительства. Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. От 13.07.2015). - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78700/.