Jul
10
2016

Оформление земельного участка под многоквартирным домом


С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Ряд вопросов связан с оформлением права собственности на земельный участок под таким домом.

С вступлением в силу 1 марта 2005 года ЖК РФ в российском законодательстве были закреплены нормы, позволяющие собственникам жилых помещений реализовать свои права в отношении не только приватизированного (или приобретенного иным способом) жилья, но и земельных участков под ним. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в нем.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Исходя из ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Если же подобный земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Итак, у собственников помещений в многоквартирных домах возникает право общей долевой собственности на земельный участок, где расположены эти дома.

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Иными словами, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. А право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах. При этом издания данными органами ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.

Таким образом, в силу закона при приобретении прав на жилое помещение в многоквартирном доме приобретаются права на земельный участок под таким домом. При приобретении квартиры эта доля переходит к приобретателю, запретить такой переход нельзя. То есть земельный участок, а вернее, его часть, пропорциональная площади квартиры, изначально входит в стоимость квартиры. Отметим, что доля в общей собственности пропорциональна площади квартиры собственника.

Однако сам земельный участок нужно сформировать, потому как в него будет входить не только земля под домом, но и элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации дома объекты, расположенные на земельном участке. Границы и размер участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Площадь участка вычисляют органы власти, руководствуясь как федеральным, так и региональным законодательством. Для того чтобы сформировать земельный участок, нужно собрать общее собрание собственников дома и принять на нем решение, затем подать документы в региональные либо в муниципальные органы власти. Перечень документов и орган определяются каждым субъектом самостоятельно. Как правило, в перечень документов входит заявление о формировании земельного участка, протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о формировании.

На какой земельный участок могут претендовать жители


Общим имуществом в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом речь также идет о так называемой придомовой территории жилого дома. В частности, к придомовой территории относятся пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и вся та территория, за уборку которой платят жильцы этого дома на основании договора, заключаемого жильцами с управляющей компанией .

Расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 . Зачастую органы публичной власти стараются ограничить площадь придомой территории жилого дома. Следует отметить и тот факт, что после прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности и оформления прав на землю под многоквартирным домом возникает обязанностей граждан, прошедших такую процедуру, платить земельный налог и чем больше площадь земельного участка - тем больше налог на него. Может быть, именно поэтому россияне пока взвешивают все "за" и "против" и не торопятся оформлять свои права на земли под домами, в которых живут?

Процедура получения данного земельного участка


Исходя из текста статьи 16 Вводного закона, можно выделить два способа приобретения права собственности на земельный участок:

- бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет;

- формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возможные основания для отказа (анализ судебной практики)



- Отсутствие документов, предоставление которых необходимо

- Необоснованные заявленные собственниками помещений требования к границам и площади земельного участка

- Наличие прав третьих лиц на земельный участок, прекращение которых невозможно, и другие предусмотренные законодательством

- Выявление факта, что объект недвижимого имущества не является многоквартирным домом

- Земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, за исключение случая, если требуется изменение границ земельных участков под многоквартирными домами.

1) Кассационное Определение Пермского Краевого Суда от 27.12.2011г. по делу №33-13295-2011 (некорректность заявленной общей площади земельного участка, с указанием представления иного протокола общего собрания собственником помещения в многоквартирном доме без указания площади земельного участка, подлежащего формированию).

2) Девятый Арбитражный Апелляционный Суд Постановление от 4.06. 2012 г. от № 09 АП-12472/2012 (заявитель не предоставил документы для государственной регистрации права на земельный участок подтверждающий размер его доли в праве общей долевой собственности на земельный участок)

3) Постановление ФАС Московского Округа от 13.07.2011 № КГ-А40/6558-11 по делу № А40-71697

10-109-601 (Общество обратилось с заявление о государственной регистрации указанного права на общее имущество в многоквартирном доме, состоящим из земельного участка, в чем ему было отказано, поскольку в заявлении не был указан размер доли в праве общей долевой собственности)

4) Решение Арбитражного Суда г. Москва от 15.03.2012 по делу № А40-71697/10-109-601 (истец в обращении к ответчику не указал размер доли в праве общей долевой собственности)

5) Постановление Четвертого Арбитражного Апелляционного Суда от 27.08.2010г. по делу № А19-6674/2010 (ТСЖ не предоставило необходимых документов, кроме протокола общего собрания собственников, так же не был соблюден порядок прохождения документов необходимых для формирования земельного участка под многоквартирным домом)


Читайте также

Клумбы для сада: виды, идеи, фото, видео

Клумба играет одну из ключевых ролей в ландшафтном дизайне, независимо от того, в каком стиле он выполнен. Этот островок цветов и пышной зелени всегда становится главным украшением участка, его изюминкой.


Подключение электричества к частному дому на участке: условия, документы, цена (2017)

Электричество без преувеличения можно назвать самой необходимой коммуникацией для частного дома и других бытовых объектов (гаражи, бани, сторожки, киоски, мастерские и пр.). Электричество в первую очередь необходимо для освещения помещений и территории, а также для включения бытовых приборов, инструментов и машин. Сегодня на электрической энергии работает вся техника.


Какие продукты будут называть «экологически чистыми»?

Роскачество хочет запретить свободное использование маркировок «эко», «био» и «фермерские».


Как определить вид почвы и улучшить ее плодородие

После покупки участка необходимо определить, какой тип почвы на нем преобладает. Если почва одинаково невысокого качества по всему участку, необходимо провести окультуривание земли не только под посадку растений, но и под застройку.


Бизнес-план по разведению гусей: гусиная ферма на собственном участке

Разведение гусей — одно из наиболее перспективных направлений фермерской деятельности. При постоянно растущем спросе на гусиное мясо и печень, в промышленных масштабах разведением этой птицы практически никто не занимается. Рынок наполняется не системно при помощи мелких хозяйств, продающих мясо птицы самостоятельно или заключающих договора с крупными торговыми сетями. Поэтому с реализацией продукции проблем не будет.


Сарай на даче своими руками: чертежи, фото, видео

Обустройство дачного участка начинается с сарая. Владельцы земельного надела возводят хозяйственную постройку сразу, чтобы было, где хранить инвентарь, садовые инструменты и другие повседневные мелочи. Современные материалы существенно упростили строительство дачных сараев своими руками, облагородили их.

Как построить сарай своими руками, какие материалы использовать? Об  этом – ниже.


Какие они, современные коттеджные поселки?

Коттеджные поселки Подмосковья сейчас и пять лет назад. Есть ли отличия?


Что вы хотите? Продать свой собственный участок Узнать про ноу-хау в продажах Рассчитать цену своего участка Узнать секрет продаж Получить консультацию специалиста