Как узаконить дом, постройку (самострой) в 2017 году?

Владение самостроем на самом деле не приносит практически никаких выгод. Дом или постройка не находятся в собственности, вы не можете их продать или совершить с ними любые другие сделки. В то же время на вас могут подать в суд с требованием о сносе самовольной постройки, а также назначить административный штраф за возведение здания без разрешений. В связи с этим возникает вопрос, как узаконить дом, постройку в 2016 г.?

1. Что такое самострой? Правовое регулирование вопроса

Определение самовольной постройки

В ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] дан четкий ответ на вопрос, что такое самострой, или согласно юридической терминологии самовольная постройка.

Самовольная постройка – это здание, строение или другое сооружение, которое:

1)  построено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

2)  построено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

3)  построенное без получения на это необходимых разрешений;

4)  построенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По понятным причинам тот, кто построил самострой, по закону не приобретает на него права собственности (не может его продать, подарить, сдать в аренду или совершить с ним другие сделки) и в общем случае в качестве санкции за свой счет должен снести такую постройку, будь то жилой дом или гараж. В противном случае, если бы в законодательстве не было этих положений, массовым явлением стали бы самозахваты территорий и возведение построек где и кому вздумается.

Самовольное строительство в целом негативное явление. Но в связи со сложностью получения разрешений на строительство и других необходимых документов, а также возможностью в последующем узаконить самовольную постройку через суд или другим способом, в нашей стране возведение зданий, строений или других сооружений, которые можно отнести к самовольным постройкам, – довольно распространенная практика.

Виды самовольных построек

Встречается несколько основных видов самостроев:

1)  На земельном участке его правообладатель построил здание, строение или другое сооружение без специальных разрешительных документов на строительство. Чаще это старые жилые дома, когда при их строительстве не нужно было получать никаких разрешений, новые жилые постройки, дачные дома или небольшие коммерческие объекты. Часто родители на большом земельном участке строят дома для детей. Также распространены случаи, когда на большом участке собственник строит новый дом для продажи.

2)  При строительстве крупных коммерческих объектов бывает очень сложно получить всю необходимую документацию. Данный процесс может затянуться во времени, поэтому застройщики часто прибегают к такому сценарию – начинают сбор разрешительных документов одновременно с началом строительства. Такой объект будет считаться незаконным до момента, когда не будут собраны все документы. Но с другой стороны, если здание уже построено, на него легче получить разрешительные документы и оформить право собственности.

Можно выделить также виды самостроев в зависимости от формальных причин отнесения их к данной категории объектов, например:

-  здание или сооружение, построенное на непредоставленном в установленном порядке земельном участке. Конечно, это может быть решаемая ситуация, когда участок, выделенный еще в 90-е годы, не оформлен должным образом. Но также это может быть самовольно занятый участок. Если в первом случае на самовольную постройку можно будет оформить право собственности, то во втором случае почти наверняка застройщика обяжут уплатить штраф за самовольное занятие, а также за свой счет снести постройку. Нельзя строить здание на арендованном участке. В этом случае право собственности на него может оформить только собственник участка, а застройщик может требовать компенсацию за произведенные строительные работы;

-  здание или строение построены на участке с иным целевым назначением. Это может быть жилой дом на участке для фермерства или на лесном участке. Узаконить самовольную постройку в этом случае, скорее всего, не удастся. Для этого есть только один путь – первоочередное изменение категории или вида разрешенного использования земли. Это довольно сложная и затратная процедура. Более детально об этом и размерах штрафов за нецелевое использование земельных участков читайте в статье об использовании дачной земли;

-  здание или строение построены без необходимых разрешений – это наиболее распространенный случай и наиболее легко решаемый. Даже более того, согласно совместному постановлению Высшего суда РФ и Верховного арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [6], «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». При этом производится установление факта, предпринимал ли застройщик какие-либо действия по получению данного разрешения. И если здание или строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то почти наверняка суд признает право собственности на такую постройку;

-  здание построено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Например, индивидуальный жилой дом, согласно Градостроительному кодексу РФ (ГрК РФ) [1], должен иметь не более 3 этажей, нельзя заступать за красные линии улиц и т.д. Для того чтобы узаконить такой дом, скорее всего, вас обяжут привести его в соответствие с градостроительными нормами и правилами. При этом чтобы доказать такое соответствие или несоответствие, необходимо привлекать независимых экспертов. Если вы хотите узаконить самострой, то расходы по найму специалистов лягут на ваши плечи.

Как узаконить самострой?

Существует 2 способа, как узаконить самовольную постройку.

Первый. Рассмотрим случаи, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Первое и самое главное условие для этого – необходимо, чтобы земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, находился в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании лица, которое совершило строительство. Если участок построен другим лицом, то право собственности на самострой все равно может оформить только собственник земли (или тот, кто владеет ею на других предусмотренных правах). При этом собственник земельного участка должен компенсировать издержки на строительство.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать заключение, что возможность оформления права собственности на самовольную постройку зависит от наличия прав на земельный участок. Но наличие права на земельный участок не является единственным необходимым условием для узаконивания самостроя. Необходимо также одновременное соблюдение следующих условий:

+  лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

+  на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

+  сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Второй. В ст. 222 ГК РФ предусмотрена также возможность признания права собственности на самовольную постройку «в ином установленном законом порядке». Хотя данное положение в Гражданском кодексе не конкретизировано, но под этим «порядком» подразумевается возможность оформления прав собственности в упрощенном порядке по т.н. «дачной амнистии». Далее в статье будет приведен список требований к недвижимости, которую можно узаконить без обращения в суд.

2. Узаконивание дома, постройки в 2017 году: кому требуется, размеры штрафов, чем грозит самострой?

Узаконивание жилого дома или другой самовольной постройки требуется для юридического оформления прав на недвижимость с целью защиты собственности и возможности совершения сделок. Ведь как уже было отмечено, тот, кто построил дом без разрешения на строительство, с нарушением норм и правил, на неподходящем земельном участке, не приобретает на него права собственности и не может им распоряжаться – продавать, дарить, передавать в наследство, сдавать в аренду, отдавать в заставу и совершать прочие действия.

Соседи или местная администрация могут подать в суд на застройщика или собственника иск о сносе самовольной постройки. Если судебные органы примут положительное решение по данному вопросу – лицо, построившее здание, должно будет снести его за свой счет. При этом еще и согласно Кодексу об административных правонарушениях [3], необходимо будет уплатить штраф за строительство объекта без разрешения или другие правонарушения (см. таблицу).

Таблица 2 – Штрафы при нарушении порядка строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства (ст. 9.5 КоАП РФ)

На сегодняшний день существует два способа легализации самостроя: судебный и административный.

Рассмотрим, как узаконить дом в 2017 г. через суд

Здесь рассмотрим случай легализации частного жилого дома. Чтобы за вами признали право собственности на дом, который в данный момент относится к самовольной постройке, необходимо подать соответствующее исковое заявление в суд.

При этом:

1)  Главным необходимым условием возможности узаконить дом является наличие права на земельный участок (право собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования). Если на земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрировано право собственности или иное вещное право, узаконить самовольную постройку на нем не получится. Поэтому сначала нужно оформить право на землю. Это можно сделать по «дачной амнистии» (см. п. 3 данной статьи) или путем приватизации, платного выкупа земельного участка (смотрите статьи о получении земельного участка бесплатно, о приватизации (выкупе) земельного участка, о дачной земле).

2)  Если основанием причисления дома к самовольной постройке является отсутствие разрешения на строительство и других необходимых документов, то в суде нужно доказать, что вы предпринимали все необходимые меры для получения данных документов. Доказать это бывает крайне сложно, ведь в большинстве случаев хозяева земельных участков на самом деле и не предпринимают никаких шагов в этом направлении, надеясь на последующее узаконивание. Но в судебной практике опытные юристы почти всегда обходят данное требование. Да и никто не заинтересован создавать из-за этого тупиковую ситуацию.

3)  Постройка, которую планируется легализовать, не должна нарушать права и законные интересы других лиц, не должна создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В отношении жилого дома нарушение прав других лиц может возникнуть в случае, если стены дома расположены на спорной территории, слишком близко к строению соседей. Некоторые соседи могут даже жаловаться на создаваемую тень, но бывают и объективно нежелательные случаи, когда новая постройка препятствует проходу или проезду к чужой собственности. В случае, если вы подаете иск об оформлении права собственности на самовольно построенный дом, вы должны будете доказать, что он никому не мешает.

4)  В суде нужно доказать, что дом соответствует всем параметрам планировки территории, правилами землепользования и застройки и иным требованиям. Делается это с помощью заключений специалистов из отделов архитектуры, БТИ и независимых строительных экспертов. Если с постройкой все в порядке, при подготовке к суду у вас возникнут лишь финансовые затраты на получение необходимых заключений. Но если допущены нарушения, суд может постановить их устранить, и лишь после подтверждения признать право собственности на самострой.

5)  При узаконивании в судебном порядке дома значительные трудности могут возникнуть, если здание расположено на земельном участке, не предназначенном для этих целей. Узаконить дом можно, если он расположен на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или в отдельных случаях на дачной земле.

Как видим, при легализации самостроя в судебном порядке возникает немало трудностей. Этот путь на самом деле по длительности и стоимости процедуры оказывается ничуть не легче законного способа строительства дома с получением необходимого разрешения на строительство (читайте дополнительно о получении разрешения на строительство дома).

Рассмотрим, как узаконить дом в 2017 г. в административном порядке

Административный порядок легализации самовольных построек касается только объектов недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок).

В 2017 г. особенно актуально оформление прав на дом по упрощенной системе. В феврале 2015 г. законом № 20-ФЗ был продлен срок «дачной амнистии» относительно регистрации в упрощенном порядке объектов индивидуального жилищного строительства без предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию, которое служит подтверждением факта создания объекта. Данное упрощение действует до 1 марта 2018 г.

Речь идет о регистрации права собственности на самовольную постройку согласно ст. 25.3 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97г [5]. Основаниями для регистрации права собственности на дом служат:

1)  документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества и содержащий его описание (до 01.03.2018 г. не запрашивается);

2)  правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (в данный момент это единственный документ, который нужен для регистрации права собственности на самострой – индивидуальный жилой дом на участке для ИЖС или ЛПХ).

Таким образом, фактически для возможности регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом необходимо только чтобы он был построен на земельном участке соответствующего целевого назначения. В таком случае административный порядок оформления права собственности на дом выглядит очень просто.

Но на самом деле законодатель/органы госвласти таким образом хотят узнать о как можно большем количестве объектов недвижимости и их собственниках. Это делается как с целью упрощения налогового администрирования, так и для упрощения взаимодействия с собственниками. Не исключено (даже, скорее, очень вероятно), что после окончания срока «дачной амнистии» начнется новый этап легализации, когда собственников заставят оформлять на только что зарегистрированные дома всю необходимую техническую документацию. Это может происходить не сразу и также под угрозой невозможности совершения сделок с ненадлежаще оформленными зданиями и строениями. Как, например, сейчас введен запрет с 2018 г. на проведение сделок с земельными участками без определенных границ.

Из этого можно сделать вывод, что застраховаться от изменений законодательства невозможно. В современных условиях нужно уметь пользоваться всеми предоставленными методами для регистрации права собственности на дом: с помощью получения всех разрешительных документов, в упрощенном порядке или через суд.

3. Как узаконить участок в 2017 году?

Как уже неоднократно упоминалось, чтобы узаконить самовольную постройку, для начала нужно подтвердить право собственности на земельный участок. А если в данный момент у вас нет правоустанавливающих документов на землю или земельный участок не зарегистрирован должным образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)? Тогда возникает вопрос, как узаконить участок в 2017 г.?

При этом обстоятельств может быть множество: разные категории целевого назначения и виды разрешенного использования земли, разные основания и время получения участка.

Узаконить земельный участок означает зарегистрировать на него в установленном порядке свое право собственности. Сделать это можно как в общем порядке регистрации права собственности на объекты недвижимости согласно закону № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так и в упрощенном порядке – ст. 25.2 данного закона.

Общий порядок регистрации права собственности на земельный участок в 2017 г.

Для регистрации необходимо в территориальное управление Росреестра (УФРС) или в МФЦ подать пакет документов:

-  заявление о регистрации;

-  документы, удостоверяющие личность;

-  документы-основания для регистрации права собственности на землю:

• договор купли-продажи;
• акт (свидетельство) о приватизации;
• свидетельство о праве наследства;
• судебный акт;
• иные акты уполномоченных государственных органов о правах на земельный участок, иные акты о передаче прав, другие подтверждающие документы;

-  удостоверенный органом кадастрового учета план земельного участка (выписка из кадастрового плана земельного участка);

-  платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию (2000 руб. для физических лиц, 22000 руб. для юридических).

При этом подразумевается, что земельный участок ранее уже был должным образом зарегистрирован. Сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости, необходима лишь перерегистрация права собственности. Если сведения о нем не внесены в кадастр, необходимо поставить земельный участок на кадастровый учет.

Упрощенный порядок регистрации права собственности на земельный участок в 2017 г.

В России также действует упрощенный порядок государственной регистрации прав собственности на земельные участки по «дачной амнистии». Данный порядок может быть применен только к земельным участкам, предоставленным гражданам на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 г. При этом земельные участки должны быть предоставлены только для целей ведения:

-  личного подсобного хозяйства;

-  дачного хозяйства;

-  огородничества;

-  садоводства;

-  индивидуального гаражного строительства;

-  индивидуального жилищного строительства.

Для оформления права собственности на землю в этом случае в орган Росреестра нужно предоставить вместе с заявлением, документами, удостоверяющими личность, и документами об оплате госпошлины один из следующих документов-оснований:

-  акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка;

-  акт (свидетельство) о регистрации права на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;

-  выписка из похозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления и подтверждающая наличие права на участок (для участков, выданных для ЛПХ);

-  иные документы устанавливающие или удостоверяющие право.

При этом заявление о государственной регистрации права и заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет можно подавать одновременно. До 1 января 2018 г. проводить межевание земельного участка не обязательно.

4. Как узаконить гараж в 2017 году?

В отношении гаражей, как и других строительных объектов, для которых не нужно получать разрешение на строительство, действует упрощенный порядок государственной регистрации, предусмотренный ст. 25.3 закона № 122-ФЗ [5]. В соответствии с п.17 ст. 51 ГрК РФ [1] «выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства». Таким образом, главным условием возможности беспроблемной легализации гаража является наличие права собственности гражданина на земельный участок.

Для того чтобы узаконить гараж в 2016 г. нужно в территориальный орган Росреестра нужно вместе с заявлением, документами, подтверждающими личность, и документами об оплате госпошлины подать следующие документы-основания:

-  правоустанавливающий документ на земельный участок;

-  документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости (гаража) и содержащий его описание. Таким документом является декларация. Более детально о форме и порядке заполнения декларации по «дачной амнистии» читайте в этой статье.

Источники:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048.
   
   
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html.
   
   
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) / Кодекс Российской Федерации 195-ФЗ от 30.12.2001 г. - http://www.consultant.ru/popular/koap/.
   
   
4. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества /Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006г. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168223/.
   
   
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177726/.
   
   
6. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав / Постановление Высшего суда РФ и Верховного арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. - http://www.rg.ru/2010/05/21/prava-dok.html.