Приватизация (выкуп) земельного участка

Jun

2015

Приватизация, или получение в собственность земельного участка из государственной или муниципальной собственности, дает бесспорные преимущества гражданам и юридическим лицам. Право собственности на землю является наиболее стабильным видом прав. Такой участок можно продать, обменять, подарить или передать по наследству. Кроме того, земля в собственности может приносить дополнительные экономические и юридические выгоды. Земельный участок можно сдать в аренду и получать за него арендную плату. Земля как актив может выступить предметом залога, что позволит получить кредит на более выгодных условиях.

В этой статье мы расскажем о возможностях, процедуре и различных аспектах приватизации (выкупа) земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

На каких условиях и кому доступен выкуп (приватизация) земельного участка

Следует помнить 2 основных положения:

Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) предусмотрено две процедуры предоставления земельных участков юридическим или физическим лицам:

1) Без проведения торгов;

2) С проведением торгов (аукциона).

Исключительным правом на приобретение (выкуп, приватизацию, а также аренду) земельных участков, на которых расположены здания или сооружения, обладают граждане и юридические лица собственники этих объектов недвижимости. В этом случае предоставление земельных участков осуществляется без проведения торгов.

В чем принципиальная разница в процедурах предоставления земли?

Во-первых, в самых этапах процедуры. Более детально порядок организации и проведения аукциона по продаже земли рассмотрен ниже в отдельном пункте статьи, а порядок предоставления земельных участков без проведения торгов – в отдельной статье о бесплатном получении земельных участков в собственность.

Во-вторых, в цене. При проведении аукциона цена на земельный участок определяется по результатам такого аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона. Начальной ценой по выбору уполномоченного органа может быть рыночная или кадастровая стоимость земельного участка. При этом устанавливать начальную цену на уровне кадастровой стоимости разрешено только в том случае, если кадастровая оценка проводилась не раньше, чем за пять лет до аукциона.

При заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов устанавливается жесткое ограничение относительно верхнего уровня цены. Выкупная стоимость земельного участка при предоставлении без торгов не может превышать его кадастровую стоимость, которая в большинстве случаев является значительно ниже рыночной. Кроме того, для отдельных категорий земель установлено еще более низкое ограничение.

Таким образом, и по длительности процедуры, и по выкупной стоимости значительно выгоднее приобретать земельный участок без проведения аукциона.

Если вы не являетесь собственником зданий и сооружений и не обладаете исключительным правом на приватизацию земельного участка, не стоит отчаиваться. Следует поискать другие доступные варианты получения от государства или муниципалитета земли по низкой стоимости без торгов. Проверьте себя по следующему списку случаев, когда продажа земли осуществляется без проведения торгов.

Табл. 1 - Случаи предоставления (продажи) земельного участка без проведения торгов

Кому	Каких земельных участков	Дополнительные условия
Собственникам зданий и сооружений или помещений в них	Земельных участков, на которых расположены здания, сооружения
Гражданам	Земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства	В случае, если в течение 30 дней после опубликования извещения о предоставлении земельного участка не поступало заявлений от других граждан о намерении участвовать в аукционе
Гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам	Земельных участков для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности	В случае, если в течение 30 дней после опубликования извещения о предоставлении земельного участка не поступало заявлений от других граждан о намерении участвовать в аукционе
Гражданину или юридическому лицу	Земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду	1) По истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка. 2) Заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.
Крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации	Земельных участков находящийся в муниципальной собственности и выделенных в счет земельных долей.	В случае, если с/х организация или К(Ф)Х обратились в орган местного самоуправления в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. Приобретаются по цене, не превышающей 15 % кадастровой стоимости.
Крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации	Земельных участков, которые находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.	Приобретаются по цене, не превышающей 15 % кадастровой стоимости. Возможно бесплатное предоставление.
Членам некоммерческой организации	Земельных участков предоставленных созданной гражданами некоммерческой организации для: 1) комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства; 2) ведения садоводства; 3) ведения огородничества; 4) ведения дачного хозяйства.	За исключением земельных участков общего пользования
Некоммерческой организации	Земельных участков общего пользования, предоставленных созданной гражданами некоммерческой организации	Имущество общего пользования
Юридическому лицу, с которым заключен договор аренды	Земельных участков предоставленных в аренду для комплексного освоения территории
Юридическому лицу	Земельных участков образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства	Земельные участки относятся к имуществу общего пользования
Юридическим лицам	Земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании	За исключением органов государственной власти и органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия

Законодательством предусмотрены также случаи еще более выгодного получения земли в собственность бесплатно. Об этом отдельная статья на нашем сайте.

Если вы или ваша организация не подпадаете ни под одну из этих категорий граждан или юридических лиц, то приватизация земельных участков возможна только посредством участия в аукционе по продаже земли.

Как выкупить земельный участок: пошаговая инструкция

Первым шагом для того, чтобы выкупить (приватизировать) земельный участок нужно его выбрать и образовать: подготовить схему расположения, выполнить кадастровые работы, зарегистрировать право муниципальной собственности на него. Если вы приватизируете землю, на которой расположено ваше здание или сооружение, то проблем с выбором участка не будет.

В остальных случаях никто не запрещает выбирать любые свободные (без чужих зданий и сооружений, не переданные в аренду, или на другом праве пользования) земельные участки из государственной или муниципальной собственности и подготавливать для них схемы расположения. Важно, чтобы выбранный вами земельный участок относился к категории земель, целевое назначенные которой соответствует вашим целям использования участка, или чтобы среди основных видов использования такого участка был подходящий для вас вид. Прочие ограничения по приватизации земельных участков рассмотрены в отдельном пункте статьи.

Важно! Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Далее нужно определить, по какой процедуре выкупа (приватизации) земельного участка вам следует идти. Для этого проверяете себя по списку пунктов, обозначенных в первой части статьи.

2.1 Если вы имеете право на выкуп земельного участка без проведения торгов, то нужно выполнить следующие действия:

1) подготовить схему расположения выбранного земельного участка;

2) подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3) после принятия решения о предварительном согласовании обеспечить выполнение необходимых кадастровых работ;

4) обеспечить осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;

5) подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка;

6) заключить договор купли-продажи земельного участка.

2.2 Если вы не имеете права на выкуп земельного участка без проведения торгов или на этапе подачи в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка другое лицо изъявило желание приобрести этот земельный участок, то переходим к дальнейшей процедуре приобретения участка на аукционе.

Решение о проведении аукциона по продаже земельных участков принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. То есть, вы можете или дожидаться, когда интересующий вас земельный участок будет выставлен на аукцион по продаже, или самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона.

Табл.2 - Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка в зависимости от того, кто выступает инициатором

По инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления	По инициативе заинтересованных лиц (граждан или юридических лиц) Запрещено в отношении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов
1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка;	1) подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка;
	2) обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка. В заявлении должна быть указана цель использования земельного участка;
	3) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, принятие и направление заявителю в срок не более двух месяцев решения об утверждении схемы расположения земельного участка или решения об отказе в ее утверждении;
2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка кадастровых работ;	4) обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ;
3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена;	5) осуществление на основании заявления заинтересованного лица государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок;
	6) обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера земельного участка. В заявлении должна быть указана цель использования земельного участка;
	7) обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок;
4) в случае необходимости получение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;	8) в случае необходимости получение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.	9) принятие уполномоченным органом в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона

После принятия решения о проведении торгов, извещение о нем публикуется на официальном сайте http://torgi.gov.ru/. Данное извещение обнародуется не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Дополнительно информация дублируется в местных средствах массовой информации и на сайтах муниципалитетов.

В извещении о проведении аукциона можно найти следующие сведения:

1) кто является организатором аукциона;

2) какой орган уполномочен на принятие заявок и проведение торгов;

3) дата, место, время и порядок проведения аукциона;

4) характеристики земельного участка (площадь, кадастровый номер, местоположение, категория земель и разрешенный вид использования, разрешенные параметры строительства, технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и пр.);

5) начальная цена на земельный участок;

6) шаг аукциона;

7) форма и порядок подачи заявок на участие в аукционе, адрес, по которому нужно подавать заявки, дата и время начала и окончания приема заявок;

8) размер задатка, порядок его внесения и возврата, банковские реквизиты счета для перечисления задатка.

Если вы заинтересованы в приобретении земельного участка с аукциона, то вам необходимо найти сведения о нем на сайте торгов и в сроки, указанные в извещении о проведении аукциона, подать в уполномоченный орган следующие документы:

1) заявку на участие в аукционе с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность (для граждан);

3) документы, подтверждающие внесение задатка.

Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

Заявитель не допускается к участию в аукционе в случаях:

1)     непредставления необходимых документов;

2)     представления недостоверных сведений;

3)     неуплаты задатка;

4)     подачи заявки лицом, которое не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;

5)     наличия сведений о заявителе, что он внесен в реестр недобросовестных участников аукциона.

Проведение аукциона может иметь три исхода:

1)     Аукцион состоялся, если в нем приняли участие двое и больше заинтересованных лиц. В этом случае победителем признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок. Победителю передается один экземпляр протокола аукциона, а в течение десяти дней со дня его подписания – три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка. Договор нужно подписать и отправить обратно в течение 30 дней.

2)     Аукцион признается несостоявшимся, когда его участником признан всего один заявитель (или его заявление было единственным, или прочие заявления были отклонены). Уполномоченный орган обязан заключить с таким единственным участником аукциона договор купли-продажи по начальной цене предмета аукциона. Три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка направляются такому единственному участнику аукциона в течение десяти дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе. Договор нужно подписать и отправить обратно в течение 30 дней.

3)     Аукцион признается несостоявшимся, если на участие в нем не было принято ни одного заявления или в результате рассмотрения поданных заявок ни один из заявителей не был признан участником аукциона. В этом случае земельный участок не предоставляется никому. Может быть объявлено о проведении повторного аукциона.

Ограничения при выкупе участка

Нужно сказать, что не все земельные участки доступны для приватизации. Существуют земли, для которых установлены различные ограничения. Это такие категории земельных участков:

1)     Участки, которые не подлежат отчуждению или приватизации;

2)     Участки, изъятые из оборота – не могут предоставляться в частную собственность;

3)     Участки, ограниченные в обороте – не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

4)     Участки, которые не могут быть предметом аукциона.

Давайте рассмотрим каждую из категорий отдельно.

Отчуждению, или приватизации, не подлежат следующие земельные участки:

1)   в составе земель лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

2)   в составе земель зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

3)   в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

4)   в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

5)   в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития;

6)   в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом;

7)   на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия, объектами всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Предметом аукциона не могут быть земельные участки в следующих случаях:

1) границы земельного участка подлежат уточнению;

2) на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, когда собственность на земельные участки не разграничена);

3) в отношении земельного участка не определены предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции (за исключением, когда в соответствии с ВРИ не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений);

4) в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением, когда в соответствии с ВРИ участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений);

5) в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

6) земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

7) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам;

9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

10) земельный участок изъят из оборота;

11) земельный участок ограничен в обороте;

13) земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;

14) земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

15) земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации или адресной инвестиционной программой;

17) в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка;

16) в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

18) земельный участок относится к землям общего пользования;

19) земельный участок зарезервированный или изъятый для государственных или муниципальных нужд.

Всем заинтересованным при выборе земельного участка для приватизации (выкупа) настоятельно рекомендуем пробежаться по этим пунктам. Конечно, большинство из них относится к землям, получать в собственность которые никто пытаться не будет. Но лучше лишний раз подстраховаться, чтобы не тратить зря время и деньги на прохождение всех процедур по выкупу.

Источники:

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.

О приватизации государственного и муниципального имущества / Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.04.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177714/.

Фото	Название	Площадь	Раздел	Область	Район	От МКАД (км)	Цена участка	Цена за сотку	Убрать
Ваша корзина пуста

Подобрать земельный участок