Самовольная постройка: снос, признание и право собственности

Когда земля в собственности, а документы в порядке не задумываешься о формальностях при обустройстве летней кухни или уютной пристройки к дому. За высоким забором никто не видит и само строение никому не мешает — можно спать спокойно. Но гром всегда гремит без предупреждения.

Продать участок, передать по наследству или подарить с незаконной пристройкой нельзя, как ни старайся. Еще менее приятно обстоят дела в том случае, если нагрянет проверка: недобрые соседи, плановый контроль или еще какие-нибудь катаклизмы легко могут обрушить на вашу голову чреду неприятностей в виде штрафов, судов и даже сноса самостроя. Чтобы этого не случилось, любое строение лучше узаконить пусть и после завершения строительства.

Признание самовольной постройки

Прежде чем приступать к поиску способа узаконения строения, нужно понять, есть ли такая возможность в вашем случае. К сожалению, закон не настолько гибкий как хотелось бы многим юристам. Существуют ситуации, из которых выйти без потерь не получится.

Узаконить самострой можно, если:

• земля под вашей постройкой находится в собственности;
• прежде чем строить, вы смогли получить участок в аренду;
• возведение объекта на участке, принадлежащем вам на любом праве, допустимо разрешенным использованием.

Это идеальные случаи для узаконения самовольной постройки. В таких ситуациях вам даже не придется обращаться к юристу. Достаточно просто уладить формальности и получить право собственности.

Обратная ситуация складывается, если вы не имеете на застроенную землю никаких прав. В этом случае можно попробовать получить землю в аренду, но в этом вам сможет помочь только опытный юрист. Он поможет оценить шансы и подобрать безболезненный способ оформления земли.

Вернемся к рядовой ситуации узаконения, когда вы имеете право на землю.

Узаконить в таком случае можно двумя способами:

• добровольно;
• через суд.

Добровольное узаконение возможно, если вы действительно обладаете правами на участок и возведение на нем построек. Прежде чем приступать к узаконению, необходимо поставить получить инженерные документы на строение. Для этого нужно заказать технический план, после чего можно обратиться в МФЦ с заявлением.

Через несколько дней вы получите один из следующих ответов:

• зарегистрированное строение;
• приостановку или отказ в регистрации.

Если регистрация произведена, узаконение можно считать законченным. Во втором случае ситуация потребует судебного разбирательства.

Узаконивание в судебном порядке потребует принятие предварительных мер. У вас на руках должны быть бумаги, свидетельствующие о попытке узаконить строение. Поэтому миновать описанную выше процедуру нецелесообразно. В ином случае суд откажет в рассмотрении дела из-за несоблюдения порядка узаконения.

Чтобы обратиться в суд, вам необходимо совершить следующие действия:

• подготовить исковое заявление;
• выписку из ЕГРН;
• технический план;
• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• заключение контролирующих органов об отсутствии технических и иных нарушений, угрожающих жизни и здоровью;
• документы, свидетельствующие о предварительной попытке узаконения.

Следует помнить, что в суде потребуется мотивировать возведение строения и отстаивать свои права. Для того чтобы не упустить шанс и стать владельцем постройки, а не получить приказ о сносе, лучше всего обратиться за помощью к юристу. Выработка грамотной позиции поможет сгладить углы и повернуть ситуацию в вашу сторону.

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

Заявление о признании права подается в суд общей юрисдикции или мировому судье (если стоимость строения меньше 50 000 рублей) по месту нахождения постройки. В исковом должны содержаться подробные сведения, раскрывающие наличествующие обстоятельства. Необходимо указать когда и для каких целей была возведена постройка. Не забудьте описать ваше обращение в государственный орган с целью узаконения в добровольном порядке. Ответчиком по таким спорам выступает муниципалитет в лице администрации района.

Соберите пакет документов, который включает в себя:

• заявление с четко сформулированными требованиями;
• документ, подтверждающий право на использование земли;
• технический план самовольной постройки;
• заключение от пожарной инспекции;
• отказ регистрирующего органа;
• документ об оплате госпошлины.

Отдельно нужно сказать о госпошлине. Прежде чем отдать документы в канцелярию суда, вам необходимо оплатить пошлину, сделать это можно через сайт суда. На сайтах судов есть калькулятор, позволяющий безошибочно рассчитать пошлину. Квитанция доступна для распечатки. Если вы не можете воспользоваться ресурсами сайта, оплатить госпошлину можно через банкомат. Исковое, поданное без оплаты, рассмотрено не будет.

После того как вы собрали все документы и оплатили пошлину, можете обращаться в суд. Вопрос о принятии искового заявления рассматривается в течение пяти дней. После чего вы получите определение, в котором будет указана дата, время и место судебного разбирательства.

Снос самовольной постройки

Нередко может возникнуть ситуация, при которой полезное для вас строение признают самовольной постройкой, подлежащей сносу. Такая ситуация может произойти исключительно по решению суда.

В суд с целью заставить вас снести строение могут обратиться:

• соседи;
• муниципалитет;
• сособственник;
• органы контроля.

Но даже такой иск не повод отчаиваться, ведь всегда можно попытаться отстоять свои права и доказать, что правда за вами. Если в отношении вашего сооружения подано требование о сносе, вы можете попытаться исправить ситуацию путем предъявления встречного требования об узаконении постройки.

Суд не встанет на вашу сторону и обяжет убрать постройку в следующих случаях.

• Строение угрожает жизни и здоровью граждан. При возведении постройки не были учтены нормы строительства или материалы строения пожароопасны.
• На земельном участке недопустимо возводить строения такого назначения. У земли просто иное разрешенное использование и ваша постройка приводит к нарушению законодательства.
• Из-за размещения постройки нарушаются права другого лица. Например, вы препятствуете реализации права собственности другим владельцем.

Все эти случаи, скорее всего, грозят сносом здания. Обратите внимание, что демонтаж осуществляется за счет собственника. Если снести все-таки обязали, можно попытаться обжаловать решение в более высоких инстанциях. Молчаливое неисполнение решения грозит дополнительными санкциями и принудительным демонтажем со взысканием затрат с собственника.

Вас могут ожидать также следующие последствия из-за самовольной постройки:

• административная ответственность в виде штрафа за нецелевое использование, за нарушение строительных норм;
• взыскание имущественного налога в двойном размере.

Самовольная постройка: судебная практика

Практика судов показывает, что закон чаще всего оказывается на стороне владельцев самостроев. Но естественно, что для этого должно быть хоть какое-то основание.

• Не в пользу собственников говорит практика об узаконении недвижимости, размещенной за красными линиями. В узаконивании таких строений, как правило, отказывают и обязывают спорный объект снести.
• Суды указывают на важность удостоверенного документально вещного права. Собственнику необходимо попытаться получить землю хотя бы в аренду.
• Интересы других лиц — важный вопрос в процессе узаконения. Если суд обнаружит, что ваша постройка нарушает права или законные интересы третьих лиц, строение снесут.
• Отсутствие разрешения на строительство — не повод отказывать в узаконении постройки. Необходимо рассмотреть все юридически значимые обстоятельства.

Таким образом, практика говорит о том, что снос постройки необходим в случае фактического нарушения чьих-то прав, а не формального нарушения правил строительства.

Советы юристов

Споры, связанные с  узаконением самостроев, очень распространены и похожи один на другой. Юристы, специализирующиеся на земле, имеют отработанные алгоритмы узаконения строений в разных ситуациях и знают определенные тонкости.

• Перед тем как обращаться в суд, постарайтесь получить заключение от пожарной инспекции, в котором постройка будет признана безопасной.
• Примите меры для получения участка в собственность, прежде чем обращаться в какой-либо орган и  заявлять об имеющемся самострое. Привлечение внимания в таких ситуациях может закончиться сносом.
• Убедитесь, что ваша постройка не нарушает ничьих прав, в обратном случае постарайтесь исправить ситуацию изменением ее конфигурации.
• Обратитесь к законодательству о перераспределении земель. Если ваше строение возведено на территории общего пользования, в отдельных случаях есть шанс получить кусок земли в пользование.

Узаконить самовольную постройку несложно. Главное, параллельно с ее возведением не нарушить еще с десяток правовых норм.

Оформление, не обремененное дополнительными нарушениями, включает всего пять простых шагов:

1. определите можно ли узаконить строение, убедившись, что земля под ним ваша;
2. составьте исковое;
3. подготовьте документы;
4. обратитесь в суд;
5. обратитесь в Росреестр для регистрации.

Откладывать узаконение строений не следует. По какому пути пойдет закон в дальнейшем неизвестно, поэтому стоит воспользоваться шансом узаконить несанкционированную недвижимость просто и быстро, пока он есть.