В данной статье пойдет речь об особенностях оборота долей в праве собственности на земельные участки. Что представляет собою доля земельного участка, как она образуется, как происходит ее регистрация? Какие полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом (земельным участком) имеет участник долевой собственности? Может ли он продать, сдать в аренду или подарить долю в праве собственности на земельный участок? Если Вам пришлось на практике столкнуться с данными вопросами, приглашаем ознакомиться с дальнейшим материалом статьи.
Понятие земельной доли выходит из такого вида права, как право общей собственности. Если имущество (в нашем случае определенный земельный участок, имеющий свои границы, адрес, кадастровый номер и прочие атрибуты) находится в собственности двух и более лиц, то это означает, что оно пребывает в общей собственности. При этом если доли в праве собственности каждого из собственников установлены, то такой вид собственности называется общей долевой собственностью. Если доли не установлены – общей совместной собственностью (при этом считается, что все собственники имеют равные доли).
«Земельная доля» или «доля в праве собственности на земельный участок». Как соотносятся эти понятия, какое более правильное? Правильно и юридически более грамотно вместо «земельная доля» сегодня употреблять понятие «доля в праве собственности на земельный участок». Уточнение понятия возникло в результате дискуссии между правоведами по поводу природы земельной доли. Одни ученые рассматривали земельную долю как определенную физическую часть земельного участка, которую можно выделить в натуре (реальная доля). Другие цивилисты отстаивали мнение, что земельная доля есть часть в стоимости земельного участка, которую можно измерить в денежных единицах (идеальная доля).
Сегодня более правильным считается подход, когда земельная доля (термин более привычный и употребляемый в просторечии, в быту) соответствует понятию доли в праве собственности на земельный участок. То есть участнику долевой собственности (сособственнику) принадлежит не только физическая часть имущества, часть в его стоимости и доходах, но и другие права и обязанности, которые идут совместно с обретением права собственности.
Определение земельной доли приведено в ст. 15 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. [4] (далее Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения): «Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Земельные доли определяются в виде простой правильной дроби, в гектарах или в баллах». Таким образом, в данном законе речь идет лишь о долях в праве собственности на участки сельскохозяйственного назначения.
Другие определения земельной доли из законов областей:
«Земельная доля – это часть общей долевой собственности на земельный участок, границы и местоположение которой определяются при ее выделе» из Закона Свердловской области «О регулировании земельных отношений…».
«Земельная доля – условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам, не ограниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю» из закона Алтайского края «О регулировании земельных отношений…».
«Под земельной долей (паем) понимается доля в общей долевой собственности на общий земельный участок» из закона Челябинской области «О земельных отношениях».
«Земельная доля – это доля в праве общей собственности на землю сельскохозяйственного назначения» из закона Новосибирской области «О регулировании земельных отношений …».
Отличие понятия земельной доли, как доли в праве собственности на участки сельскохозяйственного назначения, от долей в праве общей собственности на другие объекты. Понятие земельной доли тесно связано с институтом общей долевой собственности. Но поскольку термин употребляется преимущественно по отношению к долям в собственности на сельскохозяйственные земельные участки, то в этом случае земельная доля имеет ряд отличий от долей в общей собственности на другие объекты. В частности это такие особенности:
- земельная доля относятся к земельным участкам из числа земель сельскохозяйственного назначения;
- земельные доли получены в результате приватизации с/х угодий;
- изначальными собственниками земельных долей являются физические лица. Юридическому лицу, субъекту РФ или муниципальному району земельная доля в собственность может перейти только после ее отчуждения физическим лицом;
- размер земельной доли определяется не в виде простой правильной дроби, а в гектарах или в баллогектарах.
Для справки: понятие баллогектара. Поскольку изначально в ходе земельной реформы начала 90-х ни площади земельных участков, ни границы с/х угодий, в пределах которых выделялись земельные доли, не утверждались, то размер долей не мог быть установлен в виде процента или дроби как части определенного земельного участка. В свидетельствах образца 1992-94 гг. размеры земельных долей указывались в гектарах (абсолютный показатель, несмотря на то, что доля показатель относительный по определению), условных гектарах или в баллогектарах.
Баллогектар – это качественная характеристика земли, ее плодородия, и ценности для сельского хозяйства. Для примера: плодородие почв везде разное: пашня – это самые плодородные с/х угодья, а участки для выпаса скота – не очень. Тогда если в Свидетельстве о праве собственности на земельный участок указано, например, что Ваша доля составляет 100 баллогектар, то это означает, что для пашни эти 100 баллогектар могут занять площадь 100 кв.м, а в на болоте - все 10000 кв.м.
Доля, пай или часть? Понятие «доля» указывает на определенную, выраженную в процентах, простой дроби, в натуральных или условных показателях (га, ср.га, б/га), часть чего-либо. Понятие «часть» может употребляться и в понятии «доли» (например «1/5 часть земельного участка»), но в большей степени относится к физическим (реальным) атрибутам вещи – реальная, выделенная в натуре, обрабатываемая часть земельного участка. Законодатель в ст. 6 ЗК РФ [2] установил, что «части земельных участков» наряду с «земельными участками» и «землей как природным объектом и природным ресурсом» являются объектами земельных отношений. Земельные доли объектами земельных отношений не являются. Понятие «пай» довольно часто в быту заменяет понятие «земельной доли», но в таком понимании оно нигде не упомянуто в законодательных актах. Понятие пай более правильно употреблять в контексте инвестиционного пая.
По отношению к каким земельным участкам может быть зарегистрировано право общей долевой собственности? Основаниями для возникновения права общей собственности на земельные участки (не только из земель с/х назначения) могут стать:
1) договор купли-продажи, дарения (когда земельный участок передается в собственность двух и более лиц);
2) наследование права на земельный участок двумя и более лицами;
3) при образовании крестьянского (фермерского) хозяйства К(Ф)Х в соответствии с федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ от 11.06.2003 г.
4) вследствие совместной приватизации земельного участка под многоквартирным жилым домом;
5) вследствие приватизации земельных участков из числа земель колхозов в соответствии с Постановлением правительства РФ от 04.09.1991 г. №709.
Последнее основание является причиной передачи в ходе земельной реформы 1991-1994 гг. в общую долевую собственность 11,5 миллионам граждан 115 млн. га сельскохозяйственных угодий. Приватизация была произведена поспешно, не спланированно. Зачастую изначально даже границы земельных массивов, в составе которых определялись земельные доли, не были точно установлены, не говоря уже о границах определенных долей земельных участков. Выделить в натуре земельные доли не было никакой возможности. Многие участки, в составе которых выделялись земельные доли, до сих пор не зарегистрированы, и отдельные дольщики не могут совершить со своими долями никаких действий. Несмотря на большое количество нормативных актов, принятых с момента проведения реформы, многие вопросы относительно оборота долей в праве собственности на земельные участки до сих пор не урегулированы.
Вопросы оборота именно земельных долей из состава земель сельскохозяйственного назначения наиболее актуальны и болезненны для многих держателей «Свидетельств на право собственности на землю» образца 1992-1994 гг., а теперь уже в основном их наследников.
Какими законами регулируются отношения связанные с земельными долями? Все правоотношения относительно имущества, которое находится в общей собственности, регулируются положениями гл.16 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) [1]. Но к сделкам, совершенным с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если число участников долевой собственности больше 5, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей гл. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона об обороте без выделения земельного участка (образования нового земельного участка) в счет земельной доли участники долевой собственности по своему усмотрению вправе совершать следующие действия:
1) завещать свою земельную долю;
2) отказаться от права собственности на земельную долю;
3) внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
4) передать свою земельную долю в доверительное управление;
5) продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Участник долевой собственности может распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю. Такими документами являются:
1) Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу ФЗ №122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3]. Формы свидетельств утверждены постановлением Правительства РФ № 177 от 19.03.92 (свидетельства выдавались до 27.10.1993 г) и указом Президента № 1767от 27.10.1993 г.
2) выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю (в случае отсутствия свидетельств, указанных в 1-м пункте);
3) выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по форме согласно Постановлению Правительства РФ № 219 от 18.02.98 «Об утверждении правил ведения ЕГРП» (утратило силу 1 января 2015 г.) и Приказу Минэкономразвития России № 765 от 23.12.2013 г.
Свободно распоряжаться долями в праве собственности на земельные участки без дополнительной государственной перерегистрации прав можно только в том случае, если на руках у Вас находится 3-й документ. При наличии первых двух документов в соответствии с п. 2 ст. 6 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» для совершения сделки с недвижимым имуществом после введения в действие данного закона, для государственной регистрации перехода права на наго или обременения необходимо зарегистрировать возникшее до введения в действие данного закона право.
Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка является одним из способов образования (создания нового) участка. При этом выдел земельного участка – это как раз выдел доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности (ст. 11.5 ЗК РФ). Выдел земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и свободное распоряжение этими участками стали возможными после принятия Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а в частности ст. 13 последнего закона.
При выделе земельного участка создаются один или несколько новых земельных участков с определенными характеристиками и индивидуальными кадастровыми номерами. При выделе исходный участок сохраняется в новых измененных границах – это измененный земельный участок. Участник долевой собственности, который инициировал выдел нового земельного участка в счет своей доли, приобретает нераздельное право собственности на этот новый земельный участок, а в измененном земельном участке утрачивает право собственности. Другие участники долевой собственности сохраняют свое право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Когда нужен выдел земельного участка? Необходимость в выделе земельного участка возникает в двух основных случаях:
1) когда участники долевой собственности не могут договориться о порядке использования земли, например, о передаче участка в аренду определенному хозяйству или фермеру;
2) если участник долевой собственности планирует распорядиться своей долей иным способом, нежели определено в п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. То есть если собственник доли хочет, например, самостоятельно заняться фермерской деятельностью на участке, продать или подарить участок лицу не из числа других участников долевой собственности, заложить земельный участок и прочее.
Общие принципы раздела общего имущества в долевой собственности и выдела из него доли. Данные принципы изложены в ст. 252 ГК РФ. В частности, это такие принципы:
1) участник долевой собственности может требовать выделить его долю из общего имущества;
2) раздел имущества осуществляется по соглашению между участниками долевой собственности;
3) если участники долевой собственности не достигли соглашения о способе и условиях раздела имущества и выдела доли одного из участников, то он может требовать выдела доли в судебном порядке;
4) если в соответствии с законом или вследствие невозможности раздела имущества без нанесения ему существенного ущерба выделение доли имущества в натуре невозможно, то участник долевой собственности, который хочет выделить свою долю, имеет право на получение компенсации стоимости его доли от других участников долевой собственности;
5) выплата компенсации стоимости доли в имуществе осуществляется участнику долевой собственности с его согласия;
6) если доля участника незначительная и не может быть выделена в натуре, то по судебному решению можно выплатить участнику долевой собственности, желающему выделить свою долю, компенсацию стоимости участка и без его согласия;
7) после получения компенсации собственник теряет право на долю в общем имуществе.
Выдел земельного участка в счет земельной доли из состава земельного участка сельскохозяйственного назначения. Более детально процесс выдела земельного участка в счет земельной доли урегулирован в ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
1) Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. При этом он не обязан уведомлять других участников долевой собственности о причинах такого решения и запланированных в дальнейшем способах распоряжения таким земельным участком;
2) Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности;
3) Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется;
4) Если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли для выдела земельного участка заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка;
5) В случае, если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, участник долевой собственности должен в письменной форме известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) или опубликовать сообщение об этом в средствах массовой информации. В данном сообщении необходимо указать: предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка; площадь выделяемого участка; адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка;
6) В случае, если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления от участников долевой собственности не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными;
7) Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю. При этом площадь выделяемого земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах. При этом увеличение или уменьшение площади выделяемого земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы земельного участка, из которого он образуется;
8) Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, должны быть согласованы кадастровым инженером;
9) После выполнения кадастровых работ и формирования межевого плана необходимым этапом юридического оформления выдела земельного участка (участков) является постановка вновь образованного земельного участка (участков) на кадастровый учет. Окончательным юридическим закреплением выдела земельного участка следует считать государственную регистрацию прав на вновь образованный земельный участок и внесение сведений в ЕГРП.
После выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли собственник такого вновь образованного участка вправе совершить с ним любые не запрещенные законом действия по своему усмотрению: продать его, сдать в аренду или подарить.
Источники:
Чтобы отгородиться от соседей и сделать свой участок более приватным, не обязательно использовать килограммы кирпича. Предложенные в статье варианты и легче, и дешевле.
Ответили на самые популярные вопросы от клиентов! Наверняка ваш здесь тоже есть.
Дача — это место не только для работы на участке, но и отличный способ отдохнуть. Всегда приятно собраться в кругу семьи и друзей, весело провести время, вкусно поесть и душевно поговорить. Для придания дачному участку более уютного вида подойдут шезлонги. Кроме того, они помогут гостям расслабиться и ощутить себя как дома.
Частоколы и земляные рвы ушли в прошлое. Штакетник, рабица и профнастил надоели? Посадите на даче живую изгородь для защиты и обозначения границ вашей территории. Создайте красивую ограду для сада, сглаживая неестественные для природы геометрически правильные линии, своими руками.
Когда земля в собственности, а документы в порядке не задумываешься о формальностях при обустройстве летней кухни или уютной пристройки к дому. За высоким забором никто не видит и само строение никому не мешает — можно спать спокойно. Но гром всегда гремит без предупреждения.
Пион — излюбленный цветок всех дачников. Высокая декоративность как цветов, так и листьев делает его идеальным для озеленения участка. Множество видов и расцветок с разными сроками цветения позволяют собрать коллекцию, которая будет наполнять сад яркими красками с весны до середины лета.
Дачный колодец — основной или альтернативный источник водоснабжения. Вода из колодца используется для питья, приготовления пищи, полива огорода и сада. Выкопать колодец на даче можно самостоятельно: для этого не нужно привлекать экскаваторы и другую спецтехнику.
| Фото | Название | Площадь | Раздел | Область | Район | От МКАД (км) | Цена участка | Цена за сотку | Убрать |
| Ваша корзина пуста | |||||||||
