Земельные участки для фермы: требования законодательства и рекомендации по выбору

Занятие фермерством подразумевает наличие хорошего земельного участка, на котором возможно не только выращивание сельскохозяйственных культур и выпас скота, но и удобное размещение сопутствующих построек, коммуникаций. Кроме того, земельный участок должен обладать высокими производственными ресурсами, которые будут соответствовать выбранному виду деятельности.

К сожалению, начинающие фермеры не всегда заранее знают все требования, которым должен соответствовать земельный участок под фермерство. Обычно этот вопрос откладывается на второй план, ведь главное — постараться сэкономить начальный капитал. Но после получения желаемых гектаров, оказывается, что земля непригодна для выращивания выбранной культуры или пастбища находятся за несколько километров.

Поэтому правильный выбор земельного участка — ключ к развитию успешного фермерского хозяйства. Этим вопросом рекомендуется заниматься еще на стадии планирования бизнеса, ведь вид фермерства напрямую зависит от наличия земель с определенным набором полезных свойств.

Законодательные требования для фермерских земель

Порядок использования земельных участков, предназначенных для ведения фермерства, регулируется следующими нормативными правовыми актами:

• Земельным кодексом РФ;
• Гражданским кодексом РФ;
• ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»;
• ФЗ «О крестьянском хозяйстве».

Кодифицированные правовые акты содержат в себе общие требования, которые предъявляются к порядку предоставления, выделения или приобретения земельных участков. Кроме того, эти акты включают ряд общих требований, которым должны соответствовать указанные земельные участки.

Например, занятие фермерством может осуществляться исключительно на сельскохозяйственных землях. Учитывая обстоятельство, что такие земли располагаются за пределами населенных пунктов, необходимо выбирать вид фермерства в зависимости от доступных земельных ресурсов.

Специальным законом, который регулирует правила ведения фермерства, в том числе вопросы использования земельных участков, является ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Указанный нормативный правовой акт устанавливает следующие требованию к землям, которые используются под фермерство.

• Занятие фермерством может осуществляться исключительно на землях сельскохозяйственного назначения, но строительство сопутствующих построек может осуществляться на территории иных категорий.
• Указанные земельные участки должны соответствовать минимальным и максимальным параметрам площади, которые устанавливаются на уровне региональной власти. Но из этого правила есть исключение: требования к минимальной площади участка не распространяются на отдельные виды фермерства, например, пчеловодство.
• Земельный участок должен быть получен исключительно в строгом соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством.

Остальные требования, которые предъявляются владельцам земельных участков под фермерство, являются общими. Например, земельный участок должен быть размежеван, а право на него зарегистрировано в Росреестре.

Кроме того, фермер является полноправным правообладателем земельного участка, поэтому на него распространяются все обязанности, предусмотренные статьей 42 Земельного кодекса. В список обязанностей включено использование земельного участка по целевому назначению. Поэтому при желании рядом с фермой воздвигнуть собственный коттедж или туристическую базу отдыху, будьте готовы к приходу надзорных органов, штрафам и сносу построек.

Общие требования для фермерских участков

При выборе территории, которая в будущем станет настоящим фермерским уголком, не стоит ограничиваться соблюдением законодательных требований. Конечно, соблюдать закон — важное дело. Но зачем приобретать дорогостоящий участок с хорошим пастбищем для разведения кроликов, или становиться владельцем обширных территорий, к которым едва удастся проехать в непогоду. Поэтому следует обращать внимание на ряд других условий, которые будут удобны именно для вашего дела.

Эти условия важны не только для успешного ведения фермерского хозяйства, но и для обычного удобства: добираться на работу, перевозить производимую продукцию на рынки сбыта, иметь возможность провести отопление или водоснабжение.

Экология

В первую очередь, необходимо обратить внимание на условия климата в выбранном регионе. При занятии животноводством высокие морозы в зимний период требуют строительства ферм с толстыми стенами для содержания скота, которые бы обеспечивали хороший уровень сохранения тепла.

Дополнительно необходимо обратить внимание на следующие факторы:

• При частых и обильных осадках необходимо сооружение специальных защитных строений для животных.
• Климатические особенности местности напрямую влияют на выбранный способ кормления животных. При больших морозах требуется усиление рациона с преобладанием определенных питательных элементов.
• В жарких регионах требуется обеспечение возможности защиты животных от перегрева. Для этого возводятся специальные защитные строения, обеспечивается постоянное поступление питьевой воды, а также возможность купания.
• Многие виды и породы животных сильно зависят от климатических условий, например, в зимний период резко падает уровень надоев молока многих пород коров.
• При занятии растениеводством следует также уделять климату особое внимание, так как рост и созревание различных сельскохозяйственных культур требуют индивидуальные температурные условия и режимы влажности. Поэтому выращивание мандаринов не будет эффективным в жестких условиях сибирских регионов.

Следует обратить внимание и на состав почвы. Для каждой сельскохозяйственной культуры требуется определенный вид и состав почвы, иначе хорошего урожая можно не ждать. Кроме того, особую важность имеет уровень грунтовых вод, а также отсутствие в земле паразитов, способных сгубить урожай.

Местоположение

При выборе земельного участка для фермы большое влияние оказывает рельеф местности. При наличии оврагов или холмов возможно затопление территории осадками или талыми водами, что практически всегда означает гибель урожая или снос построек.

Поэтому рекомендуем обратить внимание на ряд обстоятельств.

• Подумайте, как особенности рельефа выбранного участка могут сыграть вам на руку: где можно разместить строения, где организовать пастбище, а где территория пригодна для дороги или склада.
• Стоит обратить внимание с какой стороны, преимущественно, дуют ветры. Это имеет значение не только для соблюдения санитарных норм, но и для защиты от холодных ветров и большого количества снега.
• Не только животные, но и практически все растения любят солнечный свет. Поэтому стоит позаботиться о том, чтобы участок был достаточно освещен в дневное время. Этот фактор напрямую влияет и на способ возведения построек для скота.

Транспортная доступность

Занятие фермерством подразумевает наличие торговых и деловых отношений со многими контрагентами. Фермеру постоянно необходима доставка кормов для животных или удобрений для урожая, а также возможность доступа на участок в любую погоду и беспрепятственный вывоз продукции.

Поэтому обращайте внимание на следующие факторы.

• Если вы занимаетесь реализацией свежей продукции, например, коровьего молока, то ферму следует возводить недалеко от населенного пункта.
• К фермерскому хозяйству должен обеспечиваться постоянный доступ транспорта. Часто при обильных осадках проселочные дороги размывает, и грузовая техника не может проехать к участку.
• Рекомендуется выбирать земельные участки вблизи проезжих частей и трасс, чтобы можно было без труда осуществлять ввоз и доставку продукции удобным способом.

Инфраструктура и коммуникации

Земельный участок для фермерства должен предусматривать возможность проведения всех необходимых коммуникаций для выбранной формы ведения бизнеса.

Если для овощеводства необходим только доступ воды для полива, животноводство требует постоянный источник питьевой воды, сооружения для слива и утилизации нечистот, централизованное отопление.

Поэтому обращайте особое внимание на наличие технических возможностей для подключения, чтобы потом не пришлось возить воду для полива специальной техникой.

Зависимость от вида деятельности

Не стоит забывать, что планирование собственного фермерского хозяйство должно проходить одновременно с выбором земельного участка. Ведь если сначала выбрать тип деятельности, может не оказаться нужной земли под ее размещение.

Поэтому всегда стоит помнить, что земля должна подходить именно для вашего хозяйства. Не стоит покупать участок в несколько гектаров для разведения кроликов, даже если он обошелся бы вам совсем даром. В скором времени за его использование придет земельный налог, на уплату которого может не хватить годового дохода с фермы. Выбирайте землю исходя из своих нужд и требований.

На что обратить внимание при покупке земельного участка

Земельный участок под организацию фермерского хозяйства может быть приобретен у частных лиц, взят в аренду на длительный срок или получен в бесплатное пользование от органов местного самоуправления.

В любом случае получения земли следует обращать внимание на ряд нюансов.

• Земельный участок должен относиться к землям сельскохозяйственного назначения. Только на таких землях по закону можно непосредственно заниматься фермерством. Поэтому внимательно следите  за использованием земли по целевому назначению.
• Проверьте наличие обременений на земельный участок. При покупке территории неожиданно может оказаться, что ее часть находится в аренде у третьих лиц, которые по закону имеют определенные права на ее использование. Чтобы не дать себя обмануть, внимательно изучайте сведения правоудостоверяющих документов (выписку ЕГРН или иные).
• При покупке участка из сельскохозяйственных земель следует помнить главное правило: на дату заключения сделки местная администрация должна быть уведомлена о попытке владельца продать участок и направить письмо о желании его приобрести или об отказе в приобретении. Местный муниципалитет имеет преимущественное право на покупку таких земель и если его не уведомить, сделка может быть признана незаконной.

Помните, что от выбора земельного участка напрямую зависит успех вашего фермерского хозяйства. Внимательно отнеситесь к этапу планирования бизнеса и не откладывайте вопрос выбора земли в дальний ящик, так как именно он может оказать решающее воздействие на форме и способ ведения бизнеса.