Jul
02
2015

Как оформить землю в собственность (2015)


Оформление земли в собственность, или регистрация права собственности на земельный участок, – это юридический акт признания и подтверждения (путем выдачи свидетельства государственной регистрации или выписки из Единого государственного реестра прав) государством возникновения права собственности на определенный земельный участок.

Давайте разберем это определение на составляющие. Такое понятие, как «юридический акт», введено чтобы подчеркнуть, что действия совершаются уполномоченным на осуществление государственной регистрации органом в соответствии с установленными процедурами. Все правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними регулируются соответствующим законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. [3].

Право собственности – это наиболее полный комплекс прав, которым может обладать субъект права (физическое лицо, юридическое лицо, государство, органы местной власти) в отношении своего имущества. Данное право включает в себя права пользования, владения и распоряжения. В отличие, например, от аренды, где присутствуют только права пользования и владения. Без права распоряжения имуществом человек не может сдать его в аренду (поскольку правом заключения договоров аренды наделены только собственники), передать имущество в собственность другому лицу (по договорам купли-продажи, мены, дарения), передать имущество в наследство, заложить. Обладание правом распоряжения имуществом – выступает основным мотивом оформления земли в собственность. Право собственности на земельный участок возникает только с момента его регистрации.

Определенный земельный участок – это участок, который имеет установленные границы, площадь, кадастровый номер, адресные ориентиры, а также отнесен к определенной категории земель по целевому назначению. Нельзя оформить в собственность «неопределенный» земельный участок, который не имеет хотя бы одного из названных признаков. Юридическим подтверждением того, что участок определен, является внесение его в государственный кадастр недвижимости (регулируется законом № 221-ФЗ от 24.07.2007г. [4]). После проведения государственного кадастрового учета гражданину (или другому лицу) на руки выдается кадастровый паспорт земельного участка. С этим документом (при наличии оснований) уже можно подавать документы на регистрацию права собственности на участок. Это идеальная ситуация.

Оформление земли в собственность без проведения межевания

Но, в связи с тем, что в нашей стране проведение кадастрового учета по всем правилам довольно затратная и длительная процедура, многие граждане не спешат оформлять свои участки в собственность. Для ускорения решения этой проблемы в июне 2006 года был принят так называемый закон о «дачной амнистии» [2]. Согласно этому закону и внесенным изменениям стало возможным регистрировать земельные участки и без проведения межевания. Кадастровый паспорт на земельный участок все так же выдается, но в нем ставится примечание «площадь и границы не определены с достаточной точностью». Данные о площади и расположении участка заносятся в паспорт на основании любых предоставленных документов, без выезда на участок.

Какие последствия от оформления земельного участка без проведения межевания? Главная цель «дачной амнистии» – упростить для граждан процедуру регистрации земельных участков и объектов недвижимости. Но конечная цель для государства – увеличить таким образом налогооблагаемую базу и поступление налогов в бюджет. С конечной целью «дачная амнистия» справилась очень хорошо. За последние 7 лет в упрощенном порядке было оформлено свыше 10 млн. объектов недвижимого имущества.

 

Но для граждан упрощенный порядок не является панацеей. Дело в том, что в последнее время в судах разных инстанций стало рассматриваться все большее количество споров по определению границ земельных участков, а также о признании незаконным строительства некоторых объектов. То есть зарегистрированное в обход основной процедуры право собственности не является таким уж неприкосновенным.

Как показывает практика, неразмежеванный земельный участок в будущем может быть существенно урезан, если соседи проведут приватизацию своих участков по всем правилам. Чтобы в будущем не возникло проблем, лучше сразу все сделать правильно – пригласить кадастрового инженера и провести межевание земельного участка.

 

Земля в аренде. Как оформить в собственность?

Прежде всего, следует четко разграничить две ситуации:

1) Собственником арендуемого вами земельного участка выступает частное лицо. В этом случае для оформления земли в собственность следует руководствоваться ст. 624 Гражданского кодекса РФ. В данной статье написано, что: «В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены». То есть вполне нормальной является ситуация, когда при заключении договора аренды можно предусмотреть переход к арендатору права собственности на земельный участок. Все отношения в этом случае регулируются в договорном порядке.

2) Арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. На каком основании вы получили в аренду данный земельный участок, уже не имеет значения, потому что с принятием Федерального закона №171-ФЗ от 23 июля 2014 г.[1] в порядок предоставления в аренду и в собственность (приватизация) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, были внесены существенные изменения. В Земельном кодексе Российской Федерации четко определен порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков на разных видах прав (собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, безвозмездного пользования) с проведением торгов и без проведения торгов.

Итак, земельный участок из государственной собственности находится у вас в аренде. Как оформить право собственности на него?

При этом подразумевается, что предоставленный земельный участок уже прошел государственный кадастровый учет и на него уже зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности (иначе вам участок в аренду не предоставили бы). Дальше согласно внесенным изменениям в ЗК РФ существует две процедуры предоставления в собственность гражданам земельных участков из государственной и муниципальной собственности: на торгах и без проведения торгов. По длительности процедуры и по выкупной стоимости значительно выгоднее приобретать земельный участок без проведения торгов (аукциона). Более подробно об этом рассказано в статье о приватизации земельного участка.

В большинстве же случаев предоставление (продажа) земельных участков гражданам без торгов осуществляется на таких двух основаниях:

- на арендуемом земельном участке расположены здания, сооружения, либо помещения в них, принадлежащие заявителю на праве собственности;

- заявитель получил земельный участок в аренду для ведения сельскохозяйственного производства + на протяжении трех лет использовал этот земельный участок надлежащим образом + подал заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока договора аренды.

Важно знать, что в случае приобретения земли у государства (или муниципалитета) без проведения торгов стоимость земельного участка не может превышать размер его кадастровой стоимости. А земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения приобретаются по стоимости не более 15 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (или меньше, если это установлено законом субъекта Российской Федерации).

Подробно порядок предоставления в собственность, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов описан в статье о предоставлении земельных участков в собственность бесплатно. Но в случае, если земельный участок уже прошел кадастровый учет, процедура сокращается до следующих двух шагов:

1) подача в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка;

2) заключение договора купли-продажи земельного участка.

В заявлении о предоставлении земельного участка указываются:

1) фамилия, имя, отчество заявителя, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, место жительства;

2) кадастровый номер земельного участка, который планируется получить в собственность;

3) основание для предоставления земельного участка без проведения торгов;

4) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок;

5) цель использования земельного участка;

6) документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка (при предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения);

7) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории (если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом);

8) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

9) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Все поданные заявления рассматриваются в порядке поступления. Уполномоченный орган в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает его и по результатам проверки документов и оснований для предоставления участка совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах, подписывает их и направляет для подписания заявителю;

2) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договора купли-продажи выдаются заявителю или направляются ему по адресу, указанному в заявлении о предоставлении земельного участка. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть подписаны им и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение 30 дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

После того, как договор купли-продажи земельного участка будет подписан с обеих сторон и зарегистрирован, можно оформлять право собственности на такой земельный участок. Регистрация права собственности осуществляется как по заявлению органа государственной власти (органа местной власти), так и по заявлению лица, получившего землю в собственность.

Как оформить землю в деревне в собственность

Земельный участок в деревне – это обычно участок в пределах границ населенного пункта, предоставленный гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. На участке располагается жилой дом и хозяйственные постройки, часть земли используется для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, садоводства и других видов сельскохозяйственной деятельности. Максимальная площадь приусадебного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства составляет 0,5 га.

Учет личных подсобных хозяйств ведется органами местного самоуправления в похозяйственных книгах. Поскольку в сельской местности много земельных участков и жилых зданий не оформлены в собственность в соответствии с законом о государственной регистрации, то данные из похозяйственных книг являются основным источником и основанием для определения собственников земельных участков.

Особенности государственной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС) описаны в ст. 25.2 закона №122-ФЗ [3] (введена законом о «дачной амнистии»).

Упрощенный порядок оформления в собственность земли в деревне действует для участков, предоставленных до 2001 г. (до введения в действие ЗК РФ). При этом для таких участков независимо от вида права, на котором они были предоставлены (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или если вид права определить невозможно), осуществляется регистрация земельных участков именно на праве собственности. Для участков предоставленных после 2001 г. действует общий порядок регистрации.

Основанием для регистрации права собственности на указанные земельные участки может быть один из следующих документов:

- акт о предоставлении земельного участка, выданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;

- любой акт (свидетельство) о праве старого образца;

- выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок – выдается органом местного самоуправления в случае, если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства;

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок не допускается только в случае, если в соответствии с федеральными законами он вообще не может быть предоставлен в частную собственность. Более детально об ограничениях в приватизации и выкупе земельных участков смотрите в статье о приватизации земли. Невозможно оформить в собственность земли, уже находящиеся в собственности других лиц, зарезервированные под федеральный проект, земли обороны (не подлежат приватизации) и земли национальных парков и заповедников.

Примечание: До 1 марта 2010 г. при подаче документов на регистрацию права собственности на земельный участок к документам, подтверждающим основание для государственной регистрации права собственности, в обязательном порядке прикладывался кадастровый паспорт земельного участка. В текущий момент предоставление кадастрового паспорта не требуется.

Для оформления земли в деревне в собственность необходимо в УФРС или МФЦ подать соответствующее заявление, к которому приложить копию паспорта и документ-основание для регистрации права собственности. Если участку не присвоен кадастровый номер, заявление о постановке его на кадастровый учет можно подать одновременно с заявлением о государственной регистрации права собственности. Постановка на кадастровый учет осуществляется бесплатно, за регистрацию права собственности на земельный участок нужно уплатить пошлину в размере 2000 руб. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня подачи заявления и других документов.

Как оформить дом в собственность

В 2015 г. снова продлен срок упрощенного оформления в собственность индивидуальных жилых и дачных домов. До 1 марта 2018 г. можно будет зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом без предоставления разрешения на ввод такого дома в эксплуатацию.

Упрощенный порядок регистрации права собственности на жилой дом либо другой объект недвижимого имущества на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, на садовом или дачном участке закреплен в ст. 25.3 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество [3]. Данная статья касается как построенных зданий и сооружений, так и объектов незавершенного строительства. Важными условиями применения упрощенного порядка оформления права собственности на такие здания и сооружение являются:

1) отсутствие в соответствии с Градостроительным кодексом РФ необходимости получения разрешения на строительство объектов (для индивидуальных жилых домов высотой до 3 этажей разрешение не требуется);

2) расположение объекта на земельном участке, предназначенном для ИЖС;

3) расположение объекта на земельном участке в границах населенного пункта, предназначенном для ЛПХ;

4) расположение объекта на земельном участке, предназначенном для садоводства, дачного хозяйства (если в соответствии с градостроительными регламентами на таком земельном участке разрешено строительство жилых домов).

Для регистрации права собственности на дом в территориальное управление Росреестра (УФРС) по месту нахождения объекта недвижимости или в МФЦ подаются следующие документы:

- заявление о регистрации права собственности;

- документы, удостоверяющие личность заявителя;

- правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен дом;

- документ, подтверждающий факт строительства объекта недвижимости:

- декларация о таком объекте недвижимого имущества – для зданий и сооружений, расположенных на дачных и садовых участках;

- разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию – для объектов, расположенных на землях ИЖС или ЛПХ;

- разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления – для объектов незавершенного строительства.

Как уже было сказано выше, до 1 марта 2018 г. разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на дом. Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности не допускается.

 


 

Источники:

  1. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 08.03.2015) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176350/#p26.
  2. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества /Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006г. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168223/.
  3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними / Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. - http://www.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_nedvizhimoe_imuwestvo_i_sdelok_s_nim/158_1.html#p65.
  4. О государственном кадастре недвижимости / Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173604/#p38.

Читайте также

Подключение газа к частному дому: условия, документы, стоимость (2017)

Наличие газа в частном доме – большое преимущество. С помощью газа производится отопление помещений, подогрев воды в автономных системах водоснабжения. А газовые плиты и духовки используются для приготовления пищи. Климатические условия, характерные для большей части России, требуют значительного потребления энергии для обогрева. В этом случае использование природного газа является наиболее экономически обоснованным.


Эксперты назовут самые крутые яйца Подмосковья

В преддверии Пасхи Роскачество запустило проверку готовых к продаже яиц от российских производителей. Подмосковные фермеры уверены: для праздничного стола подойдут не только куриные, но и более экзотические. 


Бизнес-план по разведению раков на участке

Учитывая большие потребительские возможности современного общества, сегодня существует немало способов развития личного бизнеса и разведение раков на участке одно из них.Раки являются деликатесным блюдом и представляют собой весомую коммерческую ценность, поэтому проблем с организацией сбыта вылова не будет. К тому же, существенным плюсом такого бизнеса можно назвать его небольшие потребности в капиталовложении.


Сколько можно заработать на семейной ферме

Бизнес план организации семейной фермы по разведению КРС молочного направления. Данный материал может служить примером для получения кредитных средств в коммерческом банке.


 


Детские качели для дачи: фото, чертежи

Качели на дачном участке — это увлекательное развлечение, интересное времяпровождение на свежем воздухе для детей и взрослых. У дачников есть два варианта: купить и установить готовую конструкцию или сделать качели самостоятельно. Какой выбрать?


Гектар земли каждому россиянину: как получить участок бесплатно?

Россия – огромная страна, каждому жителю хочется иметь свою землю в собственности. Кто-то мечтает получить участок на Черноморском побережье и построить там дом для отдыха, кто-то – надел кубанского чернозема под строительство фермы и пасеки, а кто-то готов покорять Сибирь и Дальний Восток. Каким образом сегодня можно получить участок бесплатно в собственность?


Технические условия на подключение объекта капитального строительства к коммуникациям

При выборе земельного участка для строительства загородного дома особое внимание необходимо уделять доступности подключения к коммуникациям. С первого взгляда кажется, что присоединение электричества, воды или газа — простое дело, которое можно отложить на потом. 


Что вы хотите? Продать свой собственный участок Узнать про ноу-хау в продажах Рассчитать цену своего участка Узнать секрет продаж Получить консультацию специалиста