Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка в РФ (2015)

Для владельцев земельных участков обычным делом является ежегодная уплата налога на землю. И ни для кого не секрет, что основой для его расчета выступает кадастровая стоимость земельного участка. Чем выше  кадастровая стоимость вашего земельного участка, тем большую сумму налога каждый год необходимо платить в бюджет. Кроме того, кадастровая стоимость влияет на расчет арендной ставки в случае, если вы арендуете земельный участок принадлежащий государству или муниципалитету (а также если вы хотите приватизировать/выкупить участок у государства). Исходя из этого довольно часто возникает необходимость уменьшить кадастровую стоимость земли. Вопросы «возможно ли это?» и «как это сделать?» раскрыты в данной статье.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Выдержки из Налогового кодекса

Напомним, что согласно Налоговому кодексу РФ [1] (глава 31 «Земельный налог», статья 390) налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Для новообразованных участков в качестве налоговой базы применяется кадастровая стоимость на момент регистрации такого участка.

Основная ставка земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости.

Для земель с/х назначения; земель, занятых жилыми зданиями и объектами инженерной инфраструктуры, приобретенных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, дачного хозяйства, а также земель, ограниченных в обороте или предоставленных для нужд обороны, безопасности или таможенного контроля, ставка земельного налога составляет 0,3% от кадастровой стоимости. О налоговых льготах по налогу на землю и прочих особенностях уплаты данного налога вы можете прочитать в отдельной статье.

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость – это расчетная величина стоимости объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения и пр.), которая определяется по результатам государственной кадастровой оценки и сведения о которой заносится в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Основным нормативным документом, который регулирует все взаимоотношения, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, является Закон об оценочной деятельности № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. [2]. Глава III.1 данного закона полностью посвящена государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа госвласти субъекта РФ или по решению органа местного самоуправления не чаще чем 1 раз в течение 3 лет, но не реже, чем 1 раз в течение 5 лет. Для городов федерального значения государственная кадастровая оценка может проводиться 1 раз в 2 года.

Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие этапы:

1)  принятие решения о проведении оценки – данное решение в течение 10 дней публикуется на официальном сайте госоргана, принявшего решение о проведении оценки;

2)  формирование перечня объектов, подлежащих оценке;

3)  выбор исполнителя работ – выбор оценщика осуществляется на основе контрактной системы в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд;

4)  определение оценщиком кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

5)  проведение саморегулируемой организацией оценщиков экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;

6)  утверждение результатов определения кадастровой стоимости – в течение 20 рабочих дней с момента принятия отчета орган госвласти, который заказал проведение кадастровой оценки, принимает акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. В данном акте содержится кадастровая стоимость всех земельных участков, прошедших оценку, и удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков (УПКСЗУ)) для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации. Данные усредненные показатели как раз и были положены в основу расчета кадастровой стоимости каждого отдельного земельного участка или другого объекта недвижимости;

7)  внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

8)  рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Какие выводы из этого следует сделать землевладельцу? Выводы следующие:

1)  оценка кадастровой стоимости проходит с определенной периодичностью – 1 раз в 2 или 5 лет;

2)  о начале проведения и о результатах кадастровой оценки исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления оповещают через свой официальный сайт;

3)  государственная кадастровая оценка проводится бесплатно для землепользователей;

4)  государственная кадастровая оценка проводится на основе усредненных показателей по категориям земель и видам разрешенного использования в пределах одного кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации;

5)  если на протяжении нескольких лет вам приходили уведомления с требованием оплаты земельного налога в одной сумме, а в этом году пришла платежка с совершенно другой суммой – значит прошла переоценка кадастровой стоимости вашего земельного участка. Если сумма вам кажется неоправданно высокой, стоит подумать о такой возможности, как оспорить кадастровую стоимость вашего земельного участка.

Примечание для землевладельцев Тверской области: Согласно Приказу Министерства имущественных и земельных отношений в Тверской области от 25.12.2014 № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, которые в целях налогообложения будут применяться уже с 01.01.2016 г. Для целей расчета арендной платы и выкупной цены земельных участков данные показатели применяются уже с 1 января 2015 года. Полный перечень нормативных документов, которыми установлены кадастровые стоимости для земельных участков в Тверской области, можно посмотреть по следующей ссылке.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Чтобы узнать актуальную кадастровую стоимость земельного участка, достаточно на сайте http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ в поиске слева ввести номер вашего земельного участка (указан в правоустанавливающих документах) и в информационном окошке на вкладке «Информация» наряду со сведениями о статусе, адресе, площади, форме собственности и пр. будет указана его кадастровая стоимость.

Данный способ не подходит в случае, если вы хотите узнать кадастровую стоимость за прошлые периоды или если вам нужен официальный документ, которым является выписка из ГКН – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Данная информация являются общедоступной и предоставляется по запросу любых лиц, в том числе в электронном виде на портале Росреестра. Выписка предоставляются бесплатно. 

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Порядку рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости посвящена отдельная статья Закона об оценочной деятельности. Это статья 24.18.

Для обжалования гражданами и юридическими лицами результатов кадастровой оценки при каждом органе государственной власти, осуществляющем функции кадастровой оценки, на территории соответствующего субъекта РФ создается специальная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта РФ; органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке; уполномоченного федерального органа кадастрового учета, а также подлежащие обязательной ротации не менее чем на 75% 1 раз в 3 года представители предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков. При этом в составе такой комиссии представителей органов госвласти должно быть не больше половины.

Оспаривать размер кадастровой стоимости могут все лица (юридические, физические, органы госвласти), чьи экономические интересы, права или обязанности затронула государственная кадастровая оценка. То есть это могут быть не только собственники земельных участков, но и арендаторы и лица, которые владеют зданиями на таких земельных участках (и др.).

Согласно ст.24.18 порядок оспаривания кадастровой стоимости различается для компаний (юридических лиц) и граждан (физических лиц). Юридические лица и органы государственной власти кадастровую стоимость земельного участка могут оспорить в суде и комиссии, а физические лица могут оспорить результаты кадастровой стоимости в суде или комиссии. То есть юридические лица могут оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости только в том случае, если комиссия отклонила их заявление о пересмотре кадастровой стоимости или если такое заявление не рассмотрено в установленный срок. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица и физические лица обращаются с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Заявление может быть подано в комиссию в период с даты внесения в ГКН результатов кадастровой стоимости, которая оспаривается, по дату внесения в ГКН результатов очередной оценки кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение 5 лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов.

При этом сведения о кадастровой стоимости, установленные решением комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Таким образом, налоговая база будет определена не по уровню кадастровой стоимости, которая была установлена на 1-е января года, а по уровню, который установлен решением комиссии или решением суда.

В законе предусмотрено всего 2 основания для пересмотра кадастровой стоимости.

1-е основание. - Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Например, если в государственном кадастровом реестре неверно указаны сведения о площади участка, его категории, виде разрешенного использования, построенных на нем объектах и прочее. При этом неверные сведения должны быть существенными, такими, которые влияют на отнесение земельного участка к определенной категории земель с усредненной стоимостью. Для того чтобы подать заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости на данном основании, необходимо в госорган, заказавший проведение кадастровой оценки, обратиться с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, которые были использованы при определении его кадастровой стоимости. Эти сведения должны быть предоставлены заявителю в течение 7 рабочих дней.

2-е основание. - Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Т.е. если кадастровая стоимость участка (неважно по каким причинам) завышена и превышает размер рыночной стоимости, определенный независимым оценщиком. Результаты независимой оценки индивидуально определенного земельного участка всегда будут более точными, чем такие, которые получены камерально на основании массовых методов оценки.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

1)  кадастровая справка с указанием оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка;

2)  нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (если подает заявление правообладатель);

3)  документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных для определения его кадастровой стоимости (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений);

4)  отчет о рыночной стоимости земельного участка, составленный независимым оценщиком в бумажном варианте и в электронной форме (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости);

5)  положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

В течение 7 дней со дня поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления в орган местного самоуправления, а также лицу, обладающему правом на земельный участок. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение 1 месяца с даты его поступления.

Если основанием была недостоверность сведений, по результатам рассмотрения заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

1)  об отклонении заявления в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости;

2)  о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений о земельном участке.

Если основанием было установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В течение 5 рабочих дней с даты принятия решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на земельный участок, и орган местного самоуправления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка. Пошаговая инструкция

1-й этап. Сначала необходимо определится, есть ли у вас основания, причины и возможности для оспаривания стоимости земельного участка.

1)  Если вам пришла платежка со слишком высокой суммой налога на землю, узнайте кадастровую стоимость своего земельного участка. Как это сделать, описано выше. Лучше сразу обратиться Росреестр за предоставлением официальной выписки о кадастровой стоимости. Сравните эту стоимость с примерной ценой, за которую вы бы могли продать свой участок. Превышение на 30% и более кадастровой стоимости над рыночной является серьезным основанием для начала процедуры обжалования кадастровой стоимости.

2)  Самостоятельно рассчитайте размер земельного налога. Если, к примеру, с земельного участка для ЛПХ площадью 15 соток и стоимостью 150 тыс. рублей в год необходимо заплатить 450 руб., то это небольшая сумма. Если же стоимость земли составляет 3,5 млн. (это нередкие случаи для земельных участков вблизи больших городов), то сумма земельного налога ежегодно составляет 10,5 тыс. руб., даже если это обычный дачный участок с огородом. Оцените, сможете ли вы ежегодно выплачивать сумму налога на землю.

3)  Обратитесь в госорган, заказавший проведение кадастровой оценки, с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, которые были использованы для определения его кадастровой стоимости. Если у вас есть документы, которые опровергают данные сведения, подготовьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости вашего земельного участка и подайте его вместе с необходимыми документами в комиссию по рассмотрению споров.

4)  Если прямых опровергающих документов у вас нет, обратитесь в независимую оценочную компанию для подготовки отчета о рыночной стоимости земельного участка или для подготовки такой компанией квалифицированного заключения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.

2-й этап. Обращение в оценочную компанию.

1)  Обратитесь в оценочную компанию за консультацией для оценки целесообразности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку данный анализ уже подразумевает изучение документов (кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, выписки и сведения о характеристиках участка, нормативные акты органа госвласти о принятии усредненных показателей кадастровой стоимости и прочие) и предварительную оценку рыночной стоимости земельного участка, то она не может стоить дешево. В среднем стоимость такой услуги составляет 5-10 тыс. рублей. На данном этапе эксперты установят, если ли основания для оспаривания кадастровой стоимости;

2)  Если кадастровая стоимость явно завышена, с оценщиком необходимо заключить договор о проведении оценки земельного участка с указанием обязательной подготовки отчета и экспертизы отчета. Стоимость такой услуги варьируется в очень широких пределах - от 10 до 100 тыс. руб. (в зависимости от сложности объекта и места его расположения);

3)  Если основанием оспаривания кадастровой стоимости выступают недостоверные сведения, в оценочной компании необходимо заказать подготовку заключения о недостоверных сведениях. Стоимость такого заключения 10-25 тыс. руб.

Стоимость любой из этих процедур можно снизить, если заключить коллективный договор с оценщиком. Например, если для переоценки кадастровой стоимости земельных участков объединятся члены садового и дачного некоммерческого товарищества. 

3-й этап. Выбор способа оспаривания кадастровой стоимости, подача заявления в комиссию или иска в суд о пересмотре кадастровой стоимости.

1)  Юридическим лицам для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с соответствующим заявлением и подготовленными документами первоначально обязательно необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров. Если заявление будет отклонено или не рассмотрено, можно обращаться в суд.

2)  Физические лица для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков могут обращаться либо в комиссию, либо в суд. Рекомендуется для начала все же обращаться в комиссию. Во-первых, это дешевле; во-вторых, в составе комиссии находятся профессионалы, которые заинтересованы в установлении истинной стоимости земельного участка; в-третьих, решение комиссии можно обжаловать в суде.

Комиссия рассматривает заявление в течение 1 месяца. Рассмотрение дела в суде может длиться до 2 месяцев.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается на 2-5 лет. Никто не даст вам гарантии, что после проведения всех этих процедур по обжалованию через пару лет снова не будет проведена государственная кадастровая оценка, по результатам которой вам снова не установят завышенную стоимость.

Припустим, в оценочной компании вы узнали, что стоимость их работы по оценке вашего земельного участка составляет 25 тыс. руб. Тогда приступать к корректировке кадастровой стоимости стоит только в том случае, если в течение 5 лет каждый год это даст вам экономию в 9-10 тыс. руб. уплаченного налога. То есть удастся снизить кадастровую стоимость на 3 млн. руб.

Источники:

1. Налоговый кодекс РФ (ЗК РФ) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (действующая редакция от 29.06.2015). – Режим доступа:  http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173469/?frame=94/.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации / Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/.