Как зарегистрировать дом на участке (2017)

В зависимости от того, где и на участке какого разрешенного использования размещен дом, а также от характеристик самого дома, будут отличаться процедуры регистрации построек – постановки на кадастровый учет и оформления права собственности. Рассмотрим, как в 2017 г. зарегистрировать дом на участке для индивидуального жилищного строительства, а также дом на участке сельскохозяйственного назначения (садовые и дачные участки).

Допущения

Перед разъяснением процедуры регистрации жилых и дачных домов сделаем несколько допущений:

1)  земельный участок, на котором возведены данные объекты, уже зарегистрирован должным образом (в соответствии с законами № 221-ФЗ [3] и № 122-ФЗ [2]). Таким образом, участок уже прошел процедуру кадастрового учета, а права правообладателя на него подтверждены выпиской из ЕГРП или свидетельством о государственной регистрации;

2)  дом уже является завершенным объектом, возведенным на земельном участке с видом разрешенного использования, который допускает строительство индивидуальных жилых или дачных домов;

3)  дом построен самостоятельно лицом, которое обращается за государственной регистрацией права собственности. Мы не рассматриваем случаев отстаивания прав на дом в судебном порядке, поскольку для данной процедуры необходимо собрать расширенный пакет документов и представить результаты оценки стоимости имущества.

Общие сведения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Приведем некоторые вводные данные о государственной регистрации, без которых будет сложно понять дальнейший материал.

I.  Общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в главе III (статьях 12-21.1) федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2]. Данный порядок включает следующие этапы:

Срок рассмотрения заявлений и проведения регистрации права собственности составляет 10 дней.

II.  Регистрация права собственности на индивидуальные жилые дома, построенные на участках с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и приусадебных участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в пределах населенных пунктов, а также регистрация права собственности на объекты, для строительства которых не нужно получать разрешение на строительство, в том числе на объекты на садовых и дачных участках, осуществляется в соответствии со статьей 25.3 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная статья введена 30.06.2006 г. в связи с принятием закона о «дачной амнистии» – закон № 93-ФЗ [1].

III.  В соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1.2 ст. 20) «не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом». Относительно таких объектов недвижимого имущества, как здания, строения, сооружения, в законодательстве не предусмотрено случаев, когда права на них можно зарегистрировать без предварительной постановки на кадастровый учет.

Но при регистрации права на создаваемые или созданные строительные объекты в порядке статьи 25.3 закона № 122-ФЗ допускается их регистрация на земельных участках, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Это возможно только в следующих случаях:

-  право на земельный участок ранее зарегистрировано;

-  земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства + представлено заключение правления садоводческого или дачного некоммерческого объединения о том, что создаваемый или созданный объект расположен в пределах границ указанного земельного участка;

-  для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство;

-  земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства + представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Таким образом, любые объекты недвижимого имущества перед тем, как регистрировать на них право собственности, должны пройти процедуру государственного кадастрового учета. Данный пункт введен в закон 1 марта 2010 г. Как поставить земельный участок на кадастровый учет, вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте. Некоторые особенности постановки на кадастровый учет дома будет приведены в данной статье.

IV.  Для упрощения процедуры регистрации «заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете» (абзац 9 пункта 2 статьи 16 закона № 122-ФЗ).

Виды зданий, строений, предназначенные для проживания. Определение индивидуального жилого дома, жилого строения, дачного дома

Нужно отметить, что вопрос с определением характеристик и видов жилых зданий, строений в российском законодательстве остается одним из самых сложных. Это в числе прочего порождает множество проблем с оформлением права собственности и регистрацией места проживания.

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся:

1)  жилой дом, часть жилого дома;

2)  квартира, часть квартиры;

3)  комната.

При этом жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В то же время в поисках ответа на вопрос, что же собой представляет индивидуальный жилой дом, часто можно увидеть ссылку на п. 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Из него следует, что объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более 3, предназначенный для проживания одной семьи. Но в письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости № СП/0617 от 12.10.2007 г. «Об объекте индивидуального жилищного строительства» говорится, что количество этажей «не более трех» не может быть одним из определяющих признаков индивидуального жилого дома. В письме дается разъяснение, что данная характеристика в ГрК РФ приведена только в качестве предельного значения, когда при строительстве дома необходимо подготавливать проектную документацию, а когда нет.

В соответствии с недавно введенным классификатором видов разрешенного использования земельных участков [5] вид разрешенного использования (ВРИ) «малоэтажная жилая застройка» подразумевает строительство индивидуальных жилых, дачных и садовых домов. При этом на участке допускается размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей). При определении разрешенных параметров строительства для земельных участков с ВРИ «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» и «блокированная жилая застройка» также устанавливается норма по максимальной этажности дома – 3 этажа. То есть, несмотря на разъяснение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, ограничение относительно максимальной этажности индивидуального жилого дома остается непоколебимым – 3 этажа и не более. Данной проблемы с определением не существовало бы, если бы в законодательстве существовало четкое определение понятия «индивидуальный жилой дом».

Сейчас к основным признакам объекта индивидуального жилищного строительства относят:

1)  обособленное расположение дома (в отличие от блокированной жилой застройки, когда несколько жилых домов имеют общие стены). Подразумевается, что жилой дом не имеет общих стен с другими строениями, а также он расположен на специально отведенном для него участке;

2)  дом имеет не более 3 этажей;

3)  дом рассчитан на проживание одной семьи.

В поисках ответа на вопрос, что такое дачный дом, садовый дом, мы открыли закон № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [4]. Первое, что нас заинтересовало, это определение видов земельных участков: дачный, садовый, огородный. Именно на данных земельных участках, чаще всего выделяемых из земель сельскохозяйственного назначения, возникает необходимость зарегистрировать дом. Согласно определениям данных земельных участков, приведенных в ст. 1 закона № 66-ФЗ, по праву размещения жилых строений участки можно охарактеризовать следующим образом:

В СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» мы нашли определение, что такое жилое строение и жилой дом, чем они отличаются:

Таким образом, в законодательстве нет определения, что такое дачный дом. На дачном земельном участке может быть построен как жилой дом с правом регистрации в нем, так и жилое строение без права регистрации. По нашему мнению, для различения понятий дачным домом следует считать именно жилой дом с правом регистрации. Дачный дом может быть построен только на дачном земельном участке.

Регистрация дома на участке для ИЖС

Регистрация дома на участке для ИЖС проводится в порядке, установленном ст. 25.3 закона № 122-ФЗ [2].

Для того чтобы зарегистрировать жилой дом на земельном участке для ИЖС, необходимо в территориальное отделение Росреестра или в МФЦ подать следующие документы:

1)  заявление о государственной регистрации права собственности на дом;

2)  удостоверение личности (+доверенность, если документы подает представитель);

3)  квитанцию об оплате госпошлины (не обязательно, но желательно во избежание задержек, связанных с проверкой платежа);

4)  правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРП). Данные документы предоставлять не нужно, если право собственности на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

5)  документы, подтверждающие факт строительства дома и содержащие его описание. Далее в таблице приведены изменения законодательства по поводу данных документов с момента введения статьи 25.3. В таблице можно увидеть, какие документы нужно предоставить до 1 марта 2018 г. и после этой даты.

При подаче документов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или разрешение на строительство предоставлять в орган регистрации не обязательно. Если такие документы не предоставил заявитель, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает данные документы в органах местного самоуправления.

Нужен ли кадастровый паспорт на дом при регистрации права собственности?

Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества – это документ, который предоставляется заявителю, при постановке объекта недвижимого имущества на кадастровый учет.

В связи с тем, что из документов-оснований, необходимых для государственной регистрации прав на объекты ИЖС, постепенно были исключены такие документы, как технический или кадастровый паспорт дома, может сложиться впечатление, что они вовсе не нужны для государственной регистрации.

Действительно, при подаче документов на регистрацию представлять данные документы не нужно. Но это справедливо только в том случае, если сведения об объекте недвижимого имущества уже содержатся в государственном кадастре недвижимости. Если в ходе правовой экспертизы предоставленных документов регистратор не увидит объект, право на который регистрируется, в государственном кадастре недвижимости, это будет основанием для отказа в государственной регистрации.

Если дом не поставлен на кадастровый учет, подать соответствующее заявление и документы можно одновременно с заявлением о регистрации права собственности на дом и необходимыми для этого документами.

Какие документы нужны для постановки дома на кадастровый учет?

В соответствии со ст. 22 закона о государственном кадастре недвижимости (закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) для постановки на кадастровый учет здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, в том числе для постановки на кадастровый учет жилого дома, в службу регистрации необходимо подать технический план здания. Также взамен технического плана здания для постановки на кадастровый учет можно предоставить копию разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, если данное разрешение выдано после 1 марта 2008 г. – даты введения в действие закона № 221-ФЗ.

Таким образом, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об индивидуальном жилом доме, при подаче заявления о регистрации права собственности на него необходимо одновременно подать заявление о постановке его на кадастровый учет и предоставить технический план дома. Данный документ как раз и содержит сведения, необходимые для постановки здания на кадастровый учет. Технический план дома могут подготавливать кадастровые инженеры, имеющие соответствующие квалификационные аттестаты. Форма и требования к заполнению технического плана установлены в приказе Минэкономразвития № 403 от 01.09.2010 г. «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке».

До 1 марта 2018 г. предоставление технического плана дома вместо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является более предпочтительным, поскольку процедура получения последнего документа более сложная.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: что это за документ, какие документы нужны для его получения?

Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен в ст. 55 ГрК РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1)  правоустанавливающий документ на земельный участок;

2)  разрешение на строительство;

3)  технический план здания;

4)  градостроительный план земельного участка (не требуется, если разрешение на строительство выдано до введения в действие ГрК РФ, а также, если до момента выдачи разрешения на строительство форма градостроительного плана не была утверждена правительством РФ);

5)  документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

6)  схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;

7)  акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции подрядными организациями на основании договора);

8)  документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

9)  документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (не требуется при постановке на кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства);

10)  заключение органа государственного строительного надзора (для индивидуальных жилых домов не требуется).

Регистрация дачного дома на участке сельхозназначения

В соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ для строительства жилых домов, жилых строений, хозяйственных строений и сооружений на земельных участках, предназначенных для садоводства или дачного хозяйства, нет необходимости получать разрешение на строительство. Соответственно, зарегистрировать право собственности на такие объекты можно по «дачной амнистии», предоставив в службу регистрации только документы, обозначенные в ст. 25.3 закона № 122-ФЗ [2].

Таким образом, чтобы зарегистрировать дом на дачном или садовом участке в территориальное отделение Росреестра, необходимо подать следующие документы:

1)  заявление о государственной регистрации права;

2)  удостоверение личности (+ доверенность в случае, если документы подает представитель);

3)  квитанцию об оплате госпошлины (можно и не предоставлять, но при этом могут возникнуть задержки, пока бухгалтерия проверит наличие платежа);

4)  правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП). Данный документ можно не предоставлять, если право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке. Если сведения о земельном участке есть в ЕГРП, представители регистрационной службы обязаны сами это проверить, если заявитель не предоставил правоустанавливающего документа;

5)  заполненную заявителем декларацию об объекте недвижимого имущества установленного образца. Форма декларации и порядок ее заполнения установлены в приказе Минэкономразвития РФ № 447 от 03.11.2009 г. [6]. Образец декларации по дачной амнистии 2016 и пример ее заполнения можно скачать по ссылкам: образец, пример заполнения.

Более детально об оформлении дома по «дачной амнистии» можно почитать в отдельной статье.

Источники:

1. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества / Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61224/.
   
   
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177726/.
   
   
3. О государственном кадастре недвижимости / Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007г. - http://base.garant.ru/12154874/.
   
   
4. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04. 1998 года № 66-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/.
   
   
5. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков / Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168733/?frame=1#p28.
   
   
6. Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества / Приказ Минэкономразвития РФ № 447 от 03.11.2009 г. - http://base.garant.ru/12171875/