Раздел земельного участка между собственниками

Владелец любого имущества может пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Но в случае с землей возникают сложности: такая недвижимость может принадлежать на общем праве нескольким собственникам, что затрудняет пользование правами владельца.

Невозможно поменять целевое назначение отдельной части земли, а при покупке территории, принадлежащей нескольких лицам, вы получаете только долю в общем праве. Чтобы избежать этого, правообладатели земли могут разделить свой участок на несколько наделов, каждый из которых будет самостоятельным объектом земельных отношений.

Что такое раздел земельного участка

По общим правилам под разделом участка понимается совокупность землеустроительных, кадастровых, технических и правовых мероприятий, в результате которых из одного большого участка образуются два или более наделов с меньшей площадью.

Сущность раздела выражается в следующем:

• цель процедуры — получение двух или более участков с самостоятельным правовым статусом;
• в результате раздела основной земельный участок больше не является объектом недвижимости;
• каждый образуемый надел обладает индивидуальным набором технических и юридических характеристик.

Процедура раздела участка на несколько наделов может осуществляться в добровольном порядке: путем проведения комплекса необходимых мероприятий, а также в принудительном — черед судебные органы.

В любом случае проведение раздела возможно при соблюдении следующих условий:

• каждый новый надел должен обладать правовой самостоятельностью;
• при образовании новых наделов их категория земель будет соответствовать основному участку;
• новый участок должен соответствовать требованиям о минимальной и максимальной площади;
• к наделам должна прилегать территория, через которую возможен беспрепятственный проезд транспорта и экстренных служб.

Законом установлен запрет на возможность раздела земельного участка, который относится к крестьянско-фермерскому хозяйству.

Законодательное регулирование раздела земельного участка

Прямые нормы, регулирующие институт раздела земельного участка, закреплены в статье 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В статьи перечисленные главные положения процедуры:

• определение раздела;
• способ перехода права собственности при разделе;
• особенности проведения процедуры с отдельными категориями участков.

Раздел земельного участка рассматривается и другими статьями кодекса, например, статья 11.2 выделает раздел как способ образования земельного участка.

Среди федеральных нормативных правовых актов, которые регламентируют порядок и условия раздела земельного участка, выделают:

• Гражданский кодекс Российской Федерации, который устанавливает общие правила о праве собственности, способе защиты прав.
• Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» регулирует процедуру кадастрового учета, порядок проведения кадастровых работ при разделе земли.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок регистрации права и внесения сведений в Единый государственный реестра недвижимости.

На уровне регионов устанавливаются требования к минимальной площади вновь образуемых земельных наделов. Эти нормы закреплены в правилах землепользования и застройки определенного муниципального образования, а также в иных региональных законодательных актах.

Процедура раздела земельного участка

Раздел земельного участка может проводиться двумя способами:

• самостоятельно с привлечением кадастрового инженера, когда все сособственники дали согласие;
• через судебные органы при отсутствии согласия на проведение работ одного из собственников.

Если все владельцы земельного участка согласны осуществить раздел, необходимо заключить мировое соглашение, в котором в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

• паспортные данные сторон;
• точный адрес земельного участка по документу, а также при необходимости письменное описание местоположения;
• кадастровый номер участка;
• сам факт согласия;
• сведения о способах и порядке раздела;
• каким образом будут оплачены все проводимые процедуры.

Составленный документ необходимо заверить у нотариуса, после чего обратиться в местную архитектуру для получения постановления о разделе земельного участка.

После получения постановления бумажные процедуры заканчиваются, и собственники могут переходить непосредственно к разделу.

Фактический раздел земельного участка проводится в несколько этапов.

1) Заключение договора с компанией, которая специализируется на проведении кадастровых работ. Для этого можно обратиться в местное БТИ или воспользоваться услугами любой коммерческой фирмы. Главное условие — компания должна иметь разрешение на осуществление кадастровой деятельности. Разница между такими компаниями в стоимости услуг, а также в качестве выполнения работ.
2) Проведение межевых работ. В случае разделения ранее неразмежеванного земельного участка кадастровый инженер сначала составляет межевой план главного участка, после чего приступает к наделам. Межевые работы включают в себя: определение границ участка, координат поворотных точек, согласование вновь образуемых границ с правообладателями смежных территорий, составление соответствующего плана. Дополнительно необходимо обратиться в местную архитектуру для получения адресов новых наделов.
3) Осуществление кадастрового учета, которое проводится одновременно с регистрацией права.

Оформление документов на образованные участки

В связи со вступлением в силу с первого января 2017 года Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет земельного участка проводится одновременно с регистрацией права на объект недвижимости. Данный закон устанавливает порядок осуществления указанных процедур, сроки проведения, а также требования, предъявляемые к документам.

Статья 18 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает требования к документам, которые необходимо подать в регистрирующий орган для узаконения раздела земельного участка, а также права заявителей.

При постановке на кадастровый учет и регистрации права на вновь образованные земельные участки необходимо подать в МФЦ или в Росреестр следующий пакет документов:

• заявление о кадастровом учете и регистрации права;
• копию паспорта;
• копии правоудостоверяющих документов на участок;
• межевое дело, которое составляется кадастровым инженером;
• соглашение о разделе (если несколько собственников недвижимости) или решение суда о порядке раздела;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Все документы можно подать как в бумажном варианте, так и в электронной форме с обязательным приложением усиленной квалифицированной электронной подписи через портал государственных услуг.

При подаче документов представителем необходимо приложить копию нотариальной доверенности.

Сроки получения прав собственности на разделенные наделы

Статья 16 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает предельные сроки осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права:

• если документы поданы непосредственно в Росреестр, то указанные процедуры будут осуществлены не позднее чем через десять рабочих дней;
• при обращении в местный МФЦ — двенадцать рабочих дней.

Обращаем внимание, что в случае приостановления процедур сроки оформления регистрационных процедур могут увеличиться. Максимальный срок приостановление регистрации или кадастрового учета — шесть месяцев.

Раздел земельного участка через суд

Когда мирным путем решить вопрос о разделе земельного участка с другими сособственниками не получается, единственный выход — направление искового заявления в суд.

Такая ситуация может сложиться в двух случаях:

• хотя бы один из сособственников отказывается от раздела по любой причине;
• фактическое местожительство сособственника неизвестно, на земельном участке он не появляется.

С этого момент вы становитесь истцом в гражданском судопроизводстве, а другой собственник является ответчиком. Для получения судебного решения о разделе необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту регистрации ответчика. Рекомендуем обратиться за помощью в составлении искового заявления к юристам, так как в случае несоблюдения требований или неграмотном обосновании вы получите отказ.

К исковому заявлению прилагается следующий пакет документов:

• копия удостоверения личности;
• копия правоудостоверяющего документа на земельный участок;
• копия технических документов (план, межевое дело или кадастровый паспорт);
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Все документы готовятся в нескольких экземплярах: по одному на каждого ответчика и один в суд.

Чтобы судебное разбирательство закончилось в вашу пользу, земельный участок должен соответствовать требованиям, которые предъявляются для раздела. В ином случае возможно определение порядка землепользования. Данная процедура заключается в установлении судом конкретных частей участка, которыми будет пользоваться каждый из сособственников. Для этого суд назначает землеустроительную экспертизу, по результатам которой эксперт составляет несколько вариантов удачного разделения участка на условные части. С учетом мнения сторон и фактических обстоятельств суд выбирает одну из предложенных схем.

Судебное разбирательство — долгое и затратное дело. Будьте готовы, что оно растянет процесс раздела земельного участка на долгие месяцы. Кроме того, вам придется оплачивать все экспертизы, которые будут назначаться судом. Поэтому рекомендуем договориться с другими владельцами участка о разделе мирным путем, например, выкупить долю другого собственника. В предложенном видео содержатся советы специалистов о порядке и способах раздела земельного участка.