Регистрация дачного участка в собственность: документы, порядок действий, особенности оформления

Действующее законодательство Российской Федерации не обязывает владельцев дачных домов проходить процедуру регистрации недвижимости. Вместе с тем этот правовой институт является единственной возможностью для проведения юридически значимых действий с домом.

Сущность регистрации— оформление записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о принадлежности объекта недвижимого имущества конкретному лицу. При отсутствии такой записи формально дома не существует, поэтому владельцы не могут продать его, подарить или подключить необходимые коммуникации. Для государства запись о регистрации — возможность дополнительных налоговых сборов, так как только с этого момента недвижимость облагается имущественным налогом.

С регистрацией тесно связано понятие прописки (правильное название — регистрация по месту жительства или пребывания). Прописка не является основанием для наделения прав на квартиру или дом, но открывает доступ к социальным услугам населению:

• получению социальных выплат;
• устройству детей в образовательные и дошкольные учреждения;
• получению документов (СНИЛС, водительское удостоверение и т.д.)

Чтобы воспользоваться всеми правами законного владельца недвижимости, необходимо в срочном порядке проводить процедуру регистрации.

Юридический аспект

Государственная регистрация является основанием для возникновения у правообладателя юридических прав по распоряжению объектом недвижимости. С момента внесения записи в ЕГРН собственник недвижимости может продать ее, обменять, застраховать или использовать в качестве залога в кредитных организациях. Кроме того, надлежащее оформление прав на недвижимость позволяет избежать ряда проблем.

• Строения на земельном участке могут быть признаны судом самовольными. Этот статус предусматривает необходимость сноса жилой постройки. Регистрация недвижимости означает законность постройки и нахождения объекта на конкретном земельном участке.
• В соответствии с земельным законодательством Российской Федерации объект недвижимости и земля под ним связаны единой судьбой. Это значит, что при возникновении спора о земле с соседями, территория под вашим домом будет принадлежать исключительно вам.
• Если в результате стихийного бедствия или по другим причинам ваш дом будет снесен, то получить выплату для возмещения имущественного вреда можно только на зарегистрированный дом.

Для государства институт регистрации недвижимости играет особую роль. С момента проведения такой процедуры объект подпадает под налогообложение. Это значит, что после внесения записи в ЕГРН владельцу придется платить налог на имущество. При этом налоговые органы тщательно следят за использованием незарегистрированного имущества и привлекают к ответственности владельцев таких построек.

Чтобы обеспечить возможность гражданам оформить в собственность свою недвижимость в упрощенном порядке, в 2006 году принят Федеральный закон № 93 «О дачной амнистии». Его действие распространяется на жилые строения на дачных или садовых земельных участках, которые своевременно не зарегистрированы в установленном законом порядке.

В настоящее время институт регистрации недвижимости регулируется Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Федеральный закон № 93 о дачной амнистии

Введение в действие этого закона обусловлено большим количеством незарегистрированного загородного жилья на территории нашей страны. С одной стороны владельцы таких строений не могут в полной мере воспользоваться своими имущественными правами, а с другой — государство не получает большой объем налоговых поступлений.

Термин «Закон о дачной амнистии» — это народное название нормативного акта. Официально он вводит изменения в кодексы, действующие на территории Российской Федерации.

Закон предусматривает упрощенную регистрацию следующих объектов:

• земельного участка с видом разрешенного использования для садоводства, огородничества, ЛПХ, жилищного строительства или дачного участка;
• построек, расположенных на таких участках.

Суть упрощенной процедуры регистрации земли сводится к тому, что владельцы освобождены от сбора большого пакета документов. Для регистрации такого участка достаточно иметь правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ (например, выписка из похозяйственной книги), а также подать заявление в местный Росреестр.

При регистрации жилых помещений граждане освобождаются от получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Ранее регистрация осуществлялась при предоставлении декларации об объекте недвижимости. После введения Федерального закона № 218 в действие, для регистрации необходимо составление технического плана.

Срок действия «дачной амнистии» истекает первого марта 2018 года. Но государство уже продлевало действие закона, поэтому можно надеяться, что подобная процедура будет введена повторно или в бессрочном порядке.

Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости»

С первого января 2017 года обновился порядок регистрации недвижимости и способ хранения записей о регистрации прав. Это связано с введением в действие Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Фактически этот закон объединил ранее существовавшие реестры: государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав.

Целью закона является создание единой системы (ЕГРН), в которой будут содержаться следующие сведения:

• о правах на объекты недвижимости;
• о характеристиках объекта (площадь, технические параметры строения, планы);
• история смены правообладателей;
• информация о кадастровой стоимости;
• сведения о проведенных проверках.

С переходом государственной службы на систему электронного документооборота прекратилась выдача свидетельств о регистрации права. С момента введения в действие закона владельцы стали получать выписки о правах, которые в любой момент можно заказать самостоятельно через интернет с официального сайта Росреестра.

К сожалению, фактически такая система еще не введена в действие (база данных находится в процессе создания и доработки), поэтому сейчас все записи находятся в старых базах данных.

С момента введения закона в действие изменился порядок регистрации и постановки на кадастровый учет объектов недвижимости. Ранее государственный учет построек, находящихся на земельных участках для садоводства, огородничества или ИЖС, осуществлялся по предоставлению декларации, которая заполнялась правообладателем недвижимости. Уже более года действуют нововведения о необходимости предоставления технического плана объекта, который составляется кадастровым инженером. Интересно, что технический план составляется на основе той же декларации.

Достоинства новой системы регистрации прав:

• убираются из оборота бумажные документы и свидетельства о регистрации права, что фактически исключает возможность подделки или мошенничества;
• в любой момент можно получить необходимую информацию о своем объекте недвижимости путем оформления заявки через официальный сайт Росреестра;
• создается единая база зарегистрированных прав, действующая на всей территории Российской Федерации.

Недостатки системы:

• регистрация объекта недвижимости проводится вместе с кадастровым учетом;
• необходимо составление технического плана помещения кадастровым инженером;
• отменена регистрация путем подачи декларации об объекте.

На каких участках можно строить дома и другие сооружения

Не все земельные участки предназначены для возведения жилых строений. Для определения возможности строительства капитального жилого дома или дачного домика следует узнать целевое назначение земельного участка. Такая информация содержится в правоустанавливающих документах на землю.

На земельных участках можно возводить следующие постройки:

• индивидуальные жилые дома на землях, предназначенных для жилищного строительства;
• простые жилые помещения и хозяйственные постройки можно строить на землях ЛПХ или садоводства;
• небольшие дачные домики и сопутствующие постройки на дачных или садоводческих земельных участках;
• гаражи на землях индивидуального жилищного строительства.

При этом строения должны соответствовать всем градостроительным правилам, в том числе требуется соблюдение необходимых расстояний от смежных участков, красной линии, объектов с особыми условиями использования.

Не получится узаконить строение или земельный участок при следующих нарушениях:

• часть дома или постройки находится за красной линией, которая отделяет территорию общего пользования от земли, принадлежащей гражданам;
• занята территория лесного участка;
• постройки или ограждение находятся на участке, принадлежащем смежным землепользователям;
• постройки находятся на территории с особым использованием, например, под линией электросетей.

Регистрация недвижимости на садовом участке

Если вам принадлежит участок для ведения садоводства, встает вопрос о возможности строительства дачного домика. Первым делом необходимо разобраться с отличием земель садоводства от дачных участков.

На землях для ведения садоводство должно осуществляться выращивание сельскохозяйственных культур. Это обязательное условия при использовании такого участка. При этом садоводам разрешено возведение сопутствующих построек: складов, сараев, хранилищ. Законодательство не запрещает возводить дачные домики.

На дачных земельных участках необходимо возведение дачного домика. При этом выращивание сельскохозяйственных культур проводится по желанию собственника.

Поэтому регистрация дачного дома на земельном участке, предназначенном для садоводства, не запрещена действующим законодательством.

Оформление недвижимости на участке в частную собственность

При узаконении недвижимости первым делом необходимо собрать пакет документов. До первого марта 2018 года действует упрощенная процедура регистрации, после этой даты перечень документов может измениться.

Необходимые документы

• заявление о регистрации по установленной форме;
• декларация на объект недвижимости, на основании которой составляется технический план постройки;
• технический план, который составляется кадастровым инженером;
• правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство, выписка из ЕГРН, копия выписки из похозяйственной книги);
• адресная справка;
• кадастровый паспорт участка;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• паспорт.

Для регистрации капитального жилого дома или коттеджа требуется дополнительно предоставить разрешение на строительство, акт о введении дома в эксплуатацию.

Порядок действий

1) Вызов кадастрового инженера. Для этого можно обратиться в местное БТИ или в любую кадастровую организацию. Специалист осуществит выезд на ваш земельный участок, проведет необходимые замеры и через две недели предоставить пакет технических документов.
2) Подготовка необходимых для регистрации документов, в том числе правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на землю.
3) В местном многофункциональном центре необходимо оплатить государственную пошлину и вместе с квитанцией подать собранный пакет документов. Если вы сделали все правильно, вам выдадут расписку в получении документов и направят пакет в Росреестра для регистрации.
4) Получить выписку о правах на объект недвижимости.

Сроки регистрации

Сроки для осуществления действий по регистрации недвижимости указаны в статье 16 Федерального закона № 218:

• 7 рабочих дней на регистрацию недвижимости по заявлению, поданному в орган регистрации;
• 9 рабочих дней на регистрацию недвижимости по заявлению, поданному в МФЦ;
• 10 рабочих дней на регистрацию и кадастровый учет недвижимости по заявлению, поданному в орган регистрации;
• 12 рабочих дней на регистрацию и кадастровый учет недвижимости по заявлению, поданному в МФЦ.

Стоимость

При регистрации права на объект недвижимости вам необходимо заплатить государственную пошлину, которая составляет 350 рублей. Дополнительно придется заплатить за услуги кадастрового инженера. Стоимость вызова специалиста зависит от региона и объема работ. Средняя цена услуг кадастрового инженера варьируется в пределах десяти тысяч рублей.

Особенности оформления садового дома в собственность

• Регистрация недостроенного жилого помещения на садовом участке осуществляется двумя способами. После получения разрешительной документации узаконение как обычного объекта или после узаконения самовольной постройки в судебном порядке.  
• Для регистрации по месту жительства в дачном домике необходимо признание его жилым помещением. 
• Любые процедуры по узаконению жилого строения требуют соблюдения всех условий для проживания.
• Невозможно зарегистрировать капитальный жилой дом на земельном участке, расположенном в садоводстве.